区域楼市观察｜长三角&珠三角篇
　　2026年，中国房地产市场步入调整的第六个年头。年初以来，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，1月多项需求端与融资端政策落地，提振市场信心。整体来看，房地产已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段。作为“十五五”开局之年，2026年政策靠前发力基调明确，预计市场筑底与分化态势仍将延续。
　　新春探访，见微知著。近期，中指研究院各地分析师以“新春楼市观察”为主题，通过对各地市场量价走势的分析，研判市场发展趋势，形成区域市场系列报告。本文为长三角&珠三角篇。
　　上海：开年楼市政策加力，新春行情有望呈现“结构性回暖”
　　上海自去年8月25日楼市新政出台以来，相关政策效应持续显现，为市场需求释放提供支撑。2026年2月初，浦东新区、静安区、徐汇区三区正式试点启动二手房收购用于保障性租赁住房，此举有助于打通“以旧换新”的置换链条，进一步激活市场流动性。2月25日，上海发布楼市“沪七条”，住房限购再松绑，？本市户籍缴纳社保或个税满？年即可全市购房。
　　结合2026年1月最新数据与春节期间市场动态来看，市场信心正逐步修复，购房者入市意愿有所增强，但区域分化、项目分化的特征依然显著，市场整体有望呈现“量价趋稳、结构回暖”的春季行情。
　　政策利好持续释放，住房供给结构与品质不断优化提升。2025年以来，上海从供需两端同步发力。供给端，一方面取消土地出让中小户型指标限制，另一方面对高品质住宅项目给予容积率奖励，着力提升住房供给质量；需求端，下半年密集出台调控举措，涵盖优化限购、调整公积金贷款、下调二套房贷款利率、减免房产税等，多措并举推动合理住房需求释放。系列政策利好效应已于2025年四季度逐步显现。进入2026年年初，浦东、静安、徐汇三区率先试点政府收购存量“老破小”房源，定向激活住房置换链条，助力新建商品住宅去库存，同时开年“沪七条”发布，继续优化住房限购及公积金贷款政策，也有助于市场需求进一步释放。
　　二手房市场延续2025年四季度回暖态势。2026年1月，上海二手商品住宅网签成交20105套，创下近8个月来的新高，也是自2022年以来同期成交量的峰值。春节期间，政策效应持续显现，据相关中介机构区域负责人介绍，节前一周日均成交近600套，虽受假期因素影响，带看量不及节前高峰，但客户心态正发生变化，主动询价、愿意坐下来谈的购房者明显增多。
　　新房“春节不打烊”，部分项目营销力度加大。春节期间，多家房企推出“新春购房节”活动，主要包括特价房让利、折扣优惠、赠送物业费或车位使用权等形式。如，保利上海项目推出“赢春计划”，推出“六重礼遇”、总经理特价房及3%限时优惠等专属优惠包。与此同时，线上营销成为重要补充，多家房企及中介机构推出抖音直播讲盘等活动,实现“春节不打烊”。
　　从区域表现看，外环外性价比突出的刚需项目表现优于预期。以宝山、闵行、浦东外环沿线为例，总价400万左右的房源看房量较为集中。据某国企上海项目营销负责人透露，“春节期间项目日均到访量维持在15组左右，比预期高了不少，成交转化率也好于去年”。相比之下，核心区域高端项目多以自然到访为主，成交周期相对较长，但价格保持坚挺。
　　二手房挂牌量趋稳，学区房、地铁房热度不减。受春节假期影响，二手房带看量环比有所下降，同时新增挂牌量较去年春假期间下降明显。值得注意的是，上海二手房挂牌量已连续3个月下降，2026年1月降至9.4万套，较2025年12月减少6675套，业主心态趋于平稳。从结构上看，优质房源依然具备较强韧性。教育资源优越的学区房、交通便利的地铁房关注度持续较高，议价空间收窄，部分稀缺户型价格甚至出现小幅回温迹象。据中介门店反馈，节前成交房源中，学区属性与改善属性占比最高。某经纪人表示，“现在的买家很理性，既要看学区也要看居住品质，老破小的关注度在下降，次新房、电梯房更受欢迎。”门店带看数据也印证了这一趋势，诚意客户占比明显上升。
　　整体来看，市场信心呈现温和修复态势，展望2026年，政策优化带动下，上海房地产市场或将呈现“量稳价稳、结构性回暖”的行情。但项目分化仍将延续：地段、配套、品质俱佳的优质房源更受青睐，缺乏核心竞争力的边缘项目与老旧房源去化压力依然较大。