核心观点
　　领展房产基金是香港首只、也是体量最大的上市REIT，市值占香港REITs市场近七成，已布局中国香港、内地、澳大利亚、英国、新加坡的154个物业，总估值达2229亿港元。领展业绩具备韧性、财务保持稳健，以民生类零售物业为主的香港物业是其业务基本盘，后续有望受益于香港零售市场的整体回暖。领展当前的TTM股息率近6.8%，高股息特征明显；未来在美元进一步降息、有望纳入港股通的影响下，估值有望进一步提升。
　　摘要
　　布局全球的香港REIT龙头，港股通纳入可期。领展房产基金成立于2005年，是香港首只、也是体量最大的上市REIT，市值占香港REITs市场近七成；经过逾20年的发展，已布局中国香港、内地、澳大利亚、英国、新加坡的154个物业，涵盖零售、写字楼、物流、停车场等业态，物业总估值达2229亿港元。领展的市值、换手率等指标表现优异，在港府表态尽快落实REIT s纳入互联互通的背景下，其纳入港股通可期，流动性与估值有望得到进一步提升。
　　业绩具备韧性，财务保持稳健。2021至2025财年领展的收入与可分派金额保持增长势头；2026上半财年主要受到香港和内地零售市场阶段性调整影响，业绩出现小幅下行。领展杠杆低、财务稳健，净负债率仅22.5%、融资成本仅3.2%；自上市以来保持可分派金额的100%分派。
　　中国香港、内地、海外物业经营分化。香港物业是领展的基本盘，其估值占据整体的74%，业态以民生类的零售物业为主；内地、海外物业的估值分别占14%、12%。领展的香港零售物业目前处于以价换量阶段，后续有望受益于香港零售市场的整体回暖，香港停车场业务则保持平稳；内地零售、办公物业目前处于租金的深度调整期；海外零售、办公物业收入表现较为平稳。
　　首次覆盖给予买入评级，目标价51.19港元。我们预计领展2026FY-2028FY可分派总额分别为65.7/66.9/67.7亿港元，对应DPU分别为2.54/2.59/2.62港元。领展当前的TTM股息率近6.8%，高股息特征明显；未来在美元进一步降息、有望纳入港股通的影响下，估值有望进一步提升。我们利用DDM股息折现模型进行测算，得出领展的合理目标价为51.19港元，首次覆盖给予买入评级。
　　风险分析
　　1、利率维持高位或降息不及预期。若美国通胀居高不下，美联储延缓降息，将导致HIBOR保持高位，进而提升公司融资成本，抑制整体REITs估值修复。领展股价与10年期美债收益率历史呈负相关，利率环境若未如期宽松，将影响其估值回升节奏与股息吸引力。
　　2、香港零售与经济复苏弱于预期。公司核心收入依赖香港零售物业，若本地消费回暖缓慢或内地经济复苏乏力，将影响租户销售及租金调整能力，导致续租租金持续承压。访港旅客恢复不及预期或财富效应减弱，亦将拖累商场人流与租金增长。经定量分析，若2026财年领展香港零售及办公物业收入同比下降5.0%、10.0%（本文预测同比下降2.5%），则2026财年领展的可分派金额将同比下降8.1%、11.1%（本文预测同比下降6.5% ）。
　　3、政策与监管环境的不确定性。尽管当前政策环境支持市场回暖，但若未来香港楼市出现过热迹象，不排除政府重新引入调控措施。此外，REITs纳入“港股通”等制度红利若推进缓慢，也可能影响市场流动性与估值提升预期