2026年开年以来，房地产市场在“量”“价”两个方面出现了积极变化，第一个变化是重点城市二手房成交持续放量，第二个变化是二手房成交价结束了2025年6月以来的加速下跌。
　　房地产市场积极变化的背后，既有短期因素的影响，也离不开长期因素的支撑。
　　从短期因素看，二手房成交放量的主要原因是新房和二手房需求的“跷跷板”，年初以来房价跌幅的收窄主要是受季节性因素的影响。
　　与以往几轮市场阶段性回暖相比，年初以来房地产市场的改善有几个不同之处值得关注：一是本轮房价跌幅放缓的背后，并未出现地产优化政策的身影，反而由市场自发的力量推动。二是过去几轮房价跌幅的收窄往往伴随着二手房挂牌量的上升，但年初以来核心城市二手房挂牌量不升反降。
　　从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等长期因素看，当前多数城市的房地产市场接近估值底部，叠加核心城市住房总需求已于2025年企稳，这意味着楼市已初步具备止跌回稳的条件，这也是年初以来房地产市场的改善与以往几轮不同的核心原因。
　　往前看，核心城市总需求企稳，租金回报率、房价收入比等长期因素接近估值底部，共同决定了年内房地产市场止跌回稳的方向，而止跌回稳的节奏将取决于租金价格和二手房挂牌量等短期因素。
　　展望2026年，“金三银四”是检验房地产市场止跌回稳节奏的关键窗口：
　　乐观情形下，中国经济实现“开门红”，租金价格环比止跌。与此同时，重点城市二手房挂牌量保持相对稳定或延续开年以来的去化态势。那么，房地产市场在“金三银四”结束后大概率仍能保持“量”和“价”的相对稳定，这意味着本轮地产下跌周期的筑底，此后不同城市、不同类型的房产将开启分化的走势。
　　保守情形下，租金延续下跌趋势，“金三银四”期间重点城市二手房挂牌量再度回升。那么，“金三银四”结束后房地产市场可能在供给压力下开启新一轮调整周期，作为房地产市场由加速下跌到止跌回稳的过渡。
　　考虑到房地产市场已接近估值底部，房地产市场新一轮调整的本质是预期改善前的“磨底”，房价跌幅预计相对有限。当市场预期改善时，如核心城市租金止跌、物价持续回升，或政策利好释放，如贴息政策落地、加力城市更新等，房地产市场有望实现止跌回稳。
　　风险提示
　　宏观经济改善程度不及预期，地产企稳节奏慢于预期，新房供给瓶颈加剧。