根据交易所相关规则指引，公募REITs基金管理人应当在每季度结束之日起15个工作日内，编制和披露季度报告。2026年1月22日各REITs发布四季度报告，整体来看，不同资产类型经营情况表现显著分化，经营情况良好的个券得到市场追捧。
　　在四季报披露窗口期带动下，REITs市场迎来一波放量上涨行情，四季报披露当周（2026年1月19-23日）日均成交量、日均成交额、日均换手率环比分别增长44.51%、46.63%、0.20pct，中证REITs全收益指数周度上涨2.17%。
　　四季报后：继续关注消费板块，挖掘优质高分派率个券
　　四季报披露当周各板块普涨，涨幅靠前的是新型设施（+5.87%）和消费设施（+4.13%），涨幅靠后的是两类收费型REITs，分别为能源设施（+0.88%）和交通设施（+1.69%）。全市场68只个券上涨，仅10只收跌，除了产业园区、能源设施和交通设施外，其余板块内个券全部收涨。
　　数据中心：行业景气度高，表现强势。润泽科技、万国数据中心分别收涨6%、5.6%，换手率1%以上，交易活跃。受益于权益市场的AI算力板块需求强劲，项目未来需求可持续性较好。润泽、万国分派率目前分别降至3.4%、3.3%，已接近租赁型项目分派率参考值3.3%，可关注后续价格波动带来的机会。
　　消费设施：今年春节偏晚，消费热潮持续保障1季度业绩。消费设施板块四季度整体表现优异，华安百联消费录得10%的涨幅。即将到来的2026年春节（2026年2月16日除夕）较2025年春节（2025年1月28日除夕）延迟近20天，导致本应于第4季度启动的春节消费热潮也将相应延迟至2026年1-2月。随着春节临近及气温下降，预计各消费REITs仍将有较大的客流活动和购物需求，各项目一季度经营业绩可期。
　　华安百联消费2025年四季度业绩亮眼，租金收入同比增长39.46%且联销收入同比也有8.69%的涨幅，进而四季度可供分配金额同比增长16%。项目位于上海市杨浦区五角场核心商圈，目前分派率约4.2%，在消费设施中最高，可以继续关注。
　　嘉实物美消费2025年四季度项目营收同比-16.35%，下降主要原因为合同换签导致租赁变更，该事项对现金流及可供分配金额无影响。分派率约4%，在消费中排名前列，租户物美超市完成调改并重新开业，叠加收益分配机制保障，可继续关注。
　　华夏金茂商业自三季度以来广告收入、其他收入同比增幅超30%，主要得益于项目对广告位和场地进行精细化管控，多经点位实施的品质提升策略，以及北广场区域和览星街区的焕新升级。此外，该项目主力店租赁面积占比高达50.27%，后续仍存在很大的调改空间提升租金坪效，主动管理的效果显现，值得跟踪。
　　租赁住房：部分项目出租情况略有下滑，如上海地产的出租率，城投宽庭、华润有巢、招商蛇口等项目的租金单价需要关，注周边租赁住房竞品供给等因素对租赁需求的影响。但租赁住房基本面整体优秀，出租率保持在90%以上。目前板块分派率约2.96%，优先关注分派率约3.2%的城投宽庭和华润有巢。
　　仓储物流：目前板块分派率约3.82%，优先关注宝湾物流、安博仓储和深国际，目前3只个券分派率仍在4%以上。其中宝湾物流、深国际在出租率承压的情况下2025年可供分配金额仍能达到评估预测值。宝湾物流为了维护投资人权益，缓释区域市场波动给基金分派率带来的影响，作为运营管理机构决定对2025年度的部分运营管理费用予以减免，暂定减免360万元。安博仓储作为次新券，经历破发后分派率仍具有一定吸引力。
　　产业园区：目前园区板块分派率大致在4.46%，在租赁型REITs中排名靠前，但多只园区个券2025年可供分配金额同比下滑明显，或较2025年预测值完成度不到80%。孵化器项目仍然面临较大的去化压力。建议积极关注基本面稳定（出租率80%以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs，目前仍可关注招商科创、博时津开产园、创金合信首农。值得注意的是，招商科创REIT在2025-2030年新增注册地址服务费收入。
　　高速公路：关注周边路网引流效应强的资产。在近期经营权REITs本息拆分扰动下，四季报披露当周并未大幅上涨。整体上看，仍然聚焦于具有车流诱增效应或经济活跃区域的路产，如江苏交控、安徽交控、南京高速、招商高速和中国交建。
　　市政环保：中航首钢绿能四季度业绩表现亮眼，主要原因为基金管理人及首钢生态积极协调垃圾来源，推动生活垃圾进厂量同比明显增加，带动发电机组运行时间同比增加，发电量实现相应提升。后续可继续跟踪REITs管理人对产品的主动管理情况。
　　积极关注商业不动产REITs进度，留意参与机会
　　2025年末，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，正式推出商业不动产REITs。2026年1月23日，四川证监局发布《四川局强化部门协同积极做好商业不动产REITs试点准备》，联合摸底符合申报条件的存量商业不动产情况。
　　近期，茂业商业（600828.SH）发布公告，公司拟以位于成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇作为底层资产开展商业不动产REITs申