中国香港商业地产现触底信号，港资地产有望从中受益。2018-19年以来中国香港商业地产经历深度调整，当前核心区写字楼租金、空置率边际改善，零售物业租金降幅收窄，现筑底迹象。后续宏观及楼市改善下中国香港商业地产或有望逐步走出低谷，对港资房企持有物业租金收益、价值重估等产生积极影响，建议关注中国香港物业租赁收入比例较高开发商。
　　太古地产：领先的综合商业项目发展及运营商。太古地产2024年中国香港、大陆收入占比60%、37%，物业投资收入占比93%。租户结构优及到期租约合理，中国香港办公楼租户以银行金融、贸易为主，2025H1-2026年到期租约占比不到20%，香港股市活跃下出租率有望维持高位；中国香港零售物业保持满租，租户以时装配饰及餐饮为主，2025H1-2026年到期租约仅约36%。十年千亿投资计划已承诺投放670亿港元（截至2025/8/1），充足投资额保障未来规模扩张，2026-27年项目完工计划较多，有望进一步扩大投资物业可租面积。2025H1末净负债率15.7%，加权融资成本3.6%，2024年分红对应股息率近5%。
　　恒隆地产：高端物业为主的地产发展商。恒隆地产多元物业组合覆盖中国香港及内地9个城市，内地物业组合均以恒隆广场“66”品牌命名、定位高端，2024年中国内地物业租赁收入占比57.5%、中国香港物业租赁收入占比27.1%。通过丰富经验、新项目扩充及优质运营保障租赁收入相对稳定，最新策略恒隆V.3透过管理合约、扩建及资产优化巩固现有资产于所在城市地位。中国内地物业储备预计带来近31%面积增量，将陆续于2025H1-2029年及以后落成开业；中国香港核心地段待售住宅丰富，有望带来增量业绩空间。2025H1末净负债率33.5%，平均借贷利率3.9%，近一年分红对应股息率超5%。
　　投资建议：受金融活跃、零售业回暖等因素影响，中国香港商业地产现触底信号，核心区写字楼租金、空置率边际改善，零售物业租金降幅收窄，后续宏观及楼市环境改善下有望逐步走出低谷，对应开发商或从租赁收入规模、租赁物业价值重估等方面受益，建议关注物业租赁收入占比较高企业太古地产、恒隆地产等。
　　风险提示：1）中国香港宏观环境修复、降息节奏不及预期风险；2）中国香港商业地产修复不及预期风险；3）主要企业经营及业绩改善不及预期风险。