本月观点：2026年地产板块开门红，我们认为股价反弹主要因：1）市场整体风险偏好及估值抬升，带动地产板块上涨；2）近期北京政策优化、个人售房增值税税率下调，《求是》杂志刊文“改善和稳定房地产市场预期”，提振市场政策预期；3）2025Q4板块持续调整，保利发展等房企发布业绩预告，或已提前反映销售及业绩端担忧，叠加“十五五”开局之年带来的政策预期，部分优质企业中长期已有一定配置价值。投资建议方面，建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企有望持续受益“好房子”建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。
　　政策：改善和稳定房地产市场预期，2026年政策仍值得期待。《求是》发表特约评论员文章强调政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足。结合个人售房增值税税率下调、北京政策进一步松绑等举措，我们认为2026年政策端仍值得期待，关注房贷利率调整（降息/贴息/加点变化）、收储/城改进展等政策动向。
　　资金：居民中长期贷款同比少增，存量公积金贷款利率下调。2025年12月M2、社融存量同比增速环比增长0.5pct、下降0.2pct；2025年12月单月新增居民中长期贷款100亿元，同比少增2900亿元。存量公积金贷款利率下调，调整后首套房公积金贷款利率为5年及以下2.1%、5年以上2.6%。
　　楼市：1月成交同比较上月好转，二手表现好于新房。2025年12月重点50城新房日均成交同比降36.8%，环比升34.7%；1月（截至21日）重点50城新房日均成交同比降27.9%，环比降47.2%。2025年12月重点20城二手房日均成交同比降30.2%，环比升9.3%，1月（截至21日）重点20城二手房日均成交同比升2.1%，环比降8.9%。2026年1月新房、二手房同比均较上月有所好转。
　　地市：成交规模环比抬升，土拍热度维持低位。临近年底各地土地成交规模维持高位，2025年12月百城土地供应建面1.3亿平米，环比降60.1%；百城成交建面3.1亿平米，环比升152.7%；百城平均溢价率1.63%，环比降1.1pct。
　　房企：2025年拿地强度同比提升，百强拿地总额同比+3.9%。2025年12月50强房企平均拿地销售金额比15%、拿地销售面积比36%，环比分别降4pct、升6pct；2025年50强房企平均拿地销售金额比33%、拿地销售面积比40.2%，同比分别升1.3pct、8.9pct。重点房企中，绿城中国、建发房产、中国金茂、滨江集团、招商蛇口拿地强度靠前。根据中指院数据，2025年TOP100企业拿地总额同比增长3.9%。
　　板块表现：2025年12月申万地产板块跌3.96%，跑输沪深300（2.28%）；截至2026年1月22日，当前地产板块PE（TTM）62.47倍，高于沪深300的14.17倍，估值处于近五年95.56%分位。
　　风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。