投资要点：
　　近期上市的REITs项目上市首日表现均不理想，其中华夏安博仓储REIT上市首日大幅破发，REITs打新从“无风险套利”转向风险博弈。主要原因或在于以下几点：
　　其一，25年下半年A股市场整体走势偏强，资金倾向于从偏债性的REITs转向权益资产；10年期国债收益率从6月份低位的1.64%附近回升至12月中旬的1.82%左右（以10Y国债活跃券为例），利率调整也在一定程度上削弱了REITs的相对配置价值。从近期表现来看，2025/11/16-12/15仓储物流类REITs平均跌幅为3.5%，产业园、仓储物流等周期性板块受经济周期影响显著，疲软的二级市场表现也对新发项目形成拖累。
　　其二，2025年6月监管放宽REITs询价上限至25%（调整之前询价上限为10%），询价区间放宽使得项目定价的市场化程度提升，投资者为避免无效申购，往往倾向于接近区间上限报价，导致REITs项目一二级估值价差收窄，这也压缩了REITs打新的盈利空间。
　　其三，25Q4仍为REITs战配份额的解禁高峰。从截至2025/8/15已上市的各类C-REITs战略投资者中非原始权益人及其关联方解禁份额来看，2025年9-12月战配份额解禁抛压均较大，其中11月有7.43亿份、12月有8.27亿份非原始权益人及其关联方的战配份额解禁。
　　25Q4多项因素拖累新发REITs项目上市后的二级市场表现，以往对于REITs项目“逢新必打”的策略或逐步向价值投资逻辑回归，REITs打新也将会从无风险套利转为机构间的风险博弈，投资者或将更加侧重于对项目底层资产质量的关注。
　　 2025/11/16-12/15 REITs全市场成交额和换手率持续萎缩，其中12月中上旬单周换手率接近10月初低点。11月下旬以来，REITs全市场的周度成交额整体呈逐步走低态势，较10月下旬的阶段性高点有较大幅度下滑，其中12月首周（12/1-12/7REITs全市场单周成交额为19.62亿元）；活跃度方面，11月下旬以来REITs全市场周度换手率明显萎缩，较10月末高点同样有较大程度下滑（12/1-12/7 REITs全市场单周换手率仅0.35%）。
　　 2025/11/16-12/15 REITs表现整体承压，数据中心、水利类逆势上涨。截至2025/12/15已上市的REITs项目中，2025/11/16-12/15有9只REITs月线收涨、68只收跌，上涨项目数量寥寥。从不同板块的REITs项目收盘价来看，2025/11/16-12/15平均跌幅排序方面，交通-5.7%、仓储物流-3.5%、能源-3.2%、园区-2.6%、市政-2.6%、保租房-2.4%、消费-2.3%、生态环保-1.8%；数据中心、水利类表现较好，分别+0.4%、+2.1%。从涨跌项目数量来看，2025/11/16-12/15除数据中心、水利类项目均收涨外，其余类型下跌项目数量占比均在75%及以上（其中20个园区类REITs均下跌，13个交通类REITs均下跌）。
　　在审及获批待发REITs项目情况：截至2025/12/19，审核阶段的首发REITs项目概况如下：已申报REIT项目共1单、已受理REIT项目共3单、已问询项目3单、已反馈项目5单、正在发行定价过程中的项目1单。截至2025/12/19，在审及获批待发的扩募或新购入项目的REITs项目共12单，其中1单已问询、2单已反馈、2单已过审，另有7单注册生效待发行。
　　 C-REITs在经历持续调整之后或已具备一定的低位配置价值，但板块间的分化表现或将持续。在市场波动加大的环境下，弱周期板块的防御价值凸显。消费基础设施、保租房、市政环保及水利设施等板块，由于具有需求刚性、现金流稳定、政策支持等特点，在市场调整期表现出较强的抗跌性。具体来看，消费基础设施REITs受益于消费升级和城镇化进程，具有稳定的客流和租金收入；保租房REITs受益于国家大力发展保障性租赁住房的政策，租赁需求旺盛；市政环保REITs如污水处理、垃圾处理等，具有稳定的收益来源；水利设施REITs则凭借供水等核心民生功能，受宏观经济周期波动的影响较小，是防御性配置的较优选择。
　　风险提示：1）数据来源和数据处理偏误风险；2）底层资产运营收益不及预期的风险；3）REITs项目上市后二级市场表现不及预期的风险。