核心观点
　　公募REITs扩展至商业领域。25年11月28日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《商业REITs征求意见稿》），就推出商业不动产投资信托基金（以下简称“商业不动产REITs”）试点征求意见，12月1日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，行业领域拓展商业办公设施及城市更新设施项目，同时在消费基础设施中增加体育场馆，商业综合体及四星级及以上酒店项目细分类别。
　　地产承压时推出，为万亿商办市场提供盘活机遇。海外REITs多在房地产市场承压下行时推出，通过为企业提供稳定的股权融资新途径，起到降低企业杠杆及优化企业资产结构的作用，推动企业从“重开发”向“重运营”转型。当前我国房地产市场仍呈承压下行态势，在此背景下推出商业不动产REITs，有望通过盘活存量商业不动产，改善企业资产结构，助力房地产行业向新发展模式转型。同时商业不动产是海外成熟REITs市场的重要底层资产，公募REITs底层资产向商业不动产的扩充，也丰富了我国公募REITs市场资产类型，给予市场投资者更多的选择。
　　关注制度衔接，尚待细则落地。商业不动产REITs整体制度框架延用基础设施公募REITs，《商业REITs征求意见稿》在基金管理人，基金托管人胜任要求，基金管理人职责，资产要求等方面的规定更为简洁。商办基础设施及消费基础设施在基础设施公募REITs及商业不动产REITs中均适用，具体类别及审核机制仍待证监会进一步的细则出台。若推进双轨制审核，能够为发行人提供更多选择，有望提升审核效率，进一步加速REITs市场扩容，双轨可各有侧重，提供更加灵活的制度设计及产品机制。同时，对于关键的扩募机制及试点税收政策，仍需关注其在商业REITs中的适用性。
　　存量市场短期有所承压，产品估值及经营质量是关键。年末产品解禁及止盈动力增强，叠加产品供给扩张的预期，使基础设施公募REITs二级市场有所承压。从日本市场来看，其写字楼REIT及酒店REIT历史分红收益率均值约为4.0%及3.7%，与目前基础设施公募REITs产权类产品分红收益率相近。新品类的估值及资产经营质量仍是影响未来投资的关键。
　　投资建议：整体较低的利率环境下，高分红的公募REITs仍有较为明显的利差优势，随着品类扩张及制度完善，市场有望加速发展，建议关注新品类项目的推进，关注底层资产需求端较强的产品，关注扩募。
　　风险提示：常态化发行不及预期，政策出台不及预期，项目经营不及预期。