作为公募REITs投资指南系列的开篇，本文将聚焦REITs从发行到上市的全流程，深入拆解产品设计逻辑与运作机制，帮助投资者更好地理解这一创新工具。
　　公募REITs，资产的“IPO”，通过将具有稳定收益的不动产（如产业园、高速公路）打包上市，使投资者能够以较低资金门槛分享收益，制度优势在于不低于90%的强制分红。
　　这一制度源流始于1960年的美国，数十年间逐步扩展至欧洲、澳大利亚及亚洲等市场。截至2025H1，全球上市REITs已超过千只，总市值约两万亿美元。
　　从全球市值格局来看，美国占比超过六成，远超其他国家，澳大利亚、日本和英国分列其后。就发行数量而言，美国以165只REITs位居首位，其次为西班牙、中国和日本。从单只规模来看，全球平均市值约为15.5亿美元/只，美国、日本、英国高于平均水平；相比之下，西班牙、中国及加拿大的单只规模相对偏小，未来具备较大的扩募成长潜力。
　　我国公募REITs虽起步较晚（2021年6月21日首批9只REITs上市），但在政策推动和制度创新下，迅速经历了制度探索→试点落地→常态化发展三个阶段，境内REITs上市数量跃居亚洲首位，实现了从无到有、由点及面的后发赶超。
　　我国公募REITs运作机制详解：
　　普遍采用“公募基金→ABS→项目公司”的三层架构，公募基金通过投资ABS间接持有项目公司股权，从而实现对底层基础设施项目的完全所有权或经营权，这种模式较好地契合了我国现行法律框架。同时，架构中还嵌入“股+债”混合结构，降低整体税负，进一步提升投资者收益。
　　REITs从启动筹备到正式上市，需经历三阶段：准备阶段（通常超过1年，主要进行底层资产筛选、资产估值、架构搭建等）、申报阶段（通过省级发改委、国家发改委、交易所/证监会三轮审核），发行阶段（约1~2月完成上市）。
　　REITs认购分为三种方式：投资者可通过战略配售（面向专业机构投资者，长期配置型资金为主，限售期≥1年）、网下配售（面向专业机构投资者，参与REITs询价，认购超百倍免限售期）和公众认购（面向所有投资者，上市后即可自由交易）三种方式之一参与；已上市REITs的三类份额平均占比约7:2:1。
　　扩募是REITs持续成长的内生动力，我国已支持跨行业、跨区域资产整合，现已有6只REITs完成扩募，另有5只扩募REITs进入交易所流程中。
　　全览REITs一级市场：我国公募REITs累计发行规模已突破2000亿元（含扩募）。底层资产涵盖八大类型，交通类规模最大，园区类数量最多；交通类与数据中心单只规模居前；产权类规模占比55%，数量是特许经营权类的两倍。原始权益人以地方国企和央企为主，民企与外资逐步参与。地域分布上，共计167个底层项目覆盖了全国19个省份，集中于广东、北京、江苏、上海等沿海及核心城市群。
　　风险提示：公募REITs相关支持政策变动风险，市场价格波动风险，流动性风险。