核心要点：
　　政策效果观察：上海新房需求释放明显，北京、深圳二手房成交回升
　　北京：根据Wind数据，北京近一周（9.7-9.13）二手住宅日均成交469套，同比增长8.2%；新房日均成交85套，同比增长6.4%。从8月新政效果来看，8月8日前一周新房日均成交套数较近一周日均成交增长18%，近一周二手房日均成交较新政前一周增长25%。
　　上海：根据Wind数据，上海近一周（9.7-9.13）二手房日均成交674套，同比增长26%；新房日均成交335套，同比增长18%。从新政效果来看，8月25日政策出台前一周新房日均成交套数较近一周日均成交增长43%，近一周二手房日均成交较新政前一周增长9%。
　　深圳：根据Wind数据，深圳近一周（9.7-9.13）二手房日均成交167套，同比增长26%；新房日均成交52套，同比下降-4%。从新政效果来看，9月5日政策出台前一周新房日均成交套数较近一周日均成交增长8%，近一周二手房日均成交较新政前一周增长20%。
　　成交：9月新房、二手房成交面积同比转正
　　根据Wind数据，30个大中城市近一周（9.7-9.13）新房成交面积同比+8.3%，9月（截至9.13）成交面积同比增长6.8%，较上月同比转正；1-9月累计成交同比下降5.9%。分城市来看，一线、二线和三线城市近一周新房成交面积同比分别为+13%、+13.8%、-7.6%；9月成交面积同比分别为+4.1%、+10.6%、+2.4%，一线、二线和三线城市同比均转正；累计来看，一线、二线和三线城市1-9月成交同比分别为-0.2%、-9.5%、-4.6%。
　　二手房方面，13城近一周（9.7-9.13）二手房成交面积同比+13%，9月（截至9.13）成交面积同比增长7%，同比转正。累计来看，1-9月成交面积同比+12%，涨幅较1-8月持平。
　　投资建议
　　在新房、二手房成交量持续下行背景下，北上深先后优化了限购政策及公积金贷款政策，有利于改善需求释放，缓解非核心区域的库存压力。从政策效果看，上海取消外环外限购对新房成交有明显拉动，北京、深圳二手房成交也有回升，短期内对需求形成一定支撑，但持续性仍需观察，房价止跌回稳仍需更大力度政策支持。我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；（2）政策放松预期升温，受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构有望迎来估值修复，如我爱我家等。
　　风险提示
　　需求端政策落地不及预期，政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价继续回落，加剧房价下行压力；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。