“高利率”带来的供需矛盾仍亟待解决
　　2025H1，美国住房市场在高房价与高利率的双重压力下，住房可负担性降至历史低位，购房需求显著受到抑制，新屋与成屋成交量有所下滑。新屋与成屋价格仍保持在历史高位，其中成屋价格已连续两个月创下新高。虽然整体库存相比2024年末有所增加，但成屋库存短缺压力仍存，高房价问题仍未得到有效缓解。展望2025H2，我们预期：1）由于建筑材料成本和融资成本高企以及库存压力增加，建筑商的投资活动或将趋于保守，预计新屋开工量继续收缩；2）截至2024Q3末，美国73.3%的存量抵押贷款利率低于5.0%，尽管市场预期美联储在2025年底前降息50bp或更多，但短期内抵押贷款利率降至5%以下的概率较低。在这种情况下，“利率锁定效应”可能延续，或将继续限制存量房主的换房意愿，导致成屋库存短缺和高房价矛盾短期内难以有效缓解。
　　成交&房价：销量延续调整，房价高位运行
　　1-6月，新屋/成屋累计销量33/204万套，同比-3.7%/-0.2%，月均销量分别处于2020年以来的相对低位。价格方面，新屋/成屋1-6月中位价均值为41.7/41.1万美元/套，较2024年同期的均值下降1.2%/上升2.4%。6月，美国新屋/成屋中位价为40.7/43.3万美元/套，为该数据2000年以来的86.5%/100%分位值，均处于历史的相对高位。在房价高位运行的背景下，2025H1美国住房市场可负担性未见改善。6月美国住房购买力指数为94.4，处于2000年以来的2.9%分位，已低于2008年次贷危机前的最低值100.4。
　　供给：新屋成屋库存量边际增加，但成屋库存紧缺压力仍存
　　截至2025年6月末，新屋库存为50.2万套，较2024年12月末增长2.7%，为该数据2000年以来的91.1%分位值，对应的去化月数8.9个月，较2024年12月末缩短0.1个月。2025H1，美国已获得批准的新屋数量为143万套，累计同比-3.6%，同比自2022年以来已连续三年有所下降。成屋库存为154.0万套，较2024年12月末增长35.1%，为该数据2000年以来的21.6%分位值，6月末成屋库存对应的去化月数为4.7个月，较2024年12月末延长1.5个月，但仍低于市场一般认为的合理水平6个月，显示成屋库存量虽然边际增加，但仍处于历史的相对低位。
　　利率：年初至今整体高位运行，美联储降息预期升温
　　2025年初以来，美联储维持联邦基金目标利率在4.25%-4.50%的区间内，30年期固定抵押贷款利率则一直维持在6.65%-6.96%的高位运行。2025年8月，30年期抵押贷款固定利率的月均值略微下降至6.59%，尽管如此，这一水平仍处于2000年以来的80.4%分位值。高企的利率一方面推高购房成本，另一方面也强化了“利率锁定效应”，令存量房主惜售，导致成屋库存紧张。2025年7月，美国核心CPI同比上涨3.1%，略高于预期，显示核心通胀仍具韧性。8月，美国新增非农就业2.2万人，低于预期的7.5万人，失业率升至4.3%，创2021年11月以来新高，显示劳动力市场动能减弱。8月23日，鲍威尔在杰克逊霍尔年会的讲话释放出偏鸽派的信号，暗示可能在9月进行降息。根据市场预期，美联储在2025年底前降息50bp或以上的可能性较大。
　　风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。