供应：7月核心地块的供应继续放缓，低线城市供应有所放量
　　核心地块供应放缓，低线城市有所放量。2025年1~7月全国300城涉宅用地累计推出建面同比-17%，其中一线/二线/三四线累计同比分别为+23%/-2%/-21%，北上广深杭成等6城的核心行政区累计同比为+30%，一二线及6城核心的供应累计同比继续回落，但三四线供应累计同比降幅收窄。7月当月300城涉宅用地推出建面环比-22%，降幅较大主因6月供应放量，7月供应量仍高于1~5月单月值；6城核心的当月推出建面环比-51%，相比5月-56%，一线/二线/三四线当月推出建面环比分别为-39%/-48%/+1%，6、7月三四线城市土地供应为年内最高。
　　成交：7月土地成交整体平淡，低线城市同比边际改善
　　土地成交整体趋于平淡，低线城市同比边际改善。1~7月全国300城涉宅用地累计成交建面/成交金额同比分别为-6%/+25%，其中一线/二线/三四线累计成交建面同比分别为+15%/+9%/-10%、累计成交金额同比分别为+49%/+34%/+2%，6城核心行政区累计成交建面/成交金额同比分别为+41%/+80%；仅三四线成交同比边际改善。7月当月成交量环比降低，300城成交建面/成交金额环比分别为-16%/-27%，成交溢价率8.4%，边际提升，流拍率进一步降低至7.6%。
　　房企：7月重点项目中，滨江预计利润兑现更优，绿城、招蛇、中海能级更高
　　7月中海、绿城、招蛇等在土地市场积极发力，1~7月金茂、建发、绿城等拿地强度较高，且金茂、建发销售表现更好。13家样本房企中，7月中海、绿城、招蛇拿地力度较大，全口径拿地金额分列前3，为149亿元、139亿元、68亿元；1~7月累计拿地金额前3位是绿城、建发、中海，拿地金额分别为621亿元、617亿元、553亿元；累计拿地金额同比涨幅超80%的依次有金茂、中海、绿城、招蛇、保利、建发、华润等，与今年供地前置有关；金茂、建发、绿城等1~7月拿地强度超70%，处较高水平，金茂、越秀、建发、华发等销售同比表现较好。
　　7月样本房企获取的重点项目中，滨江的预计利润兑现相对更优，绿城、招蛇、中海获取的能级更高。对样本房企7月获取的成交地价超10亿元的项目进行详细复盘，根据前期对全国土地板块质素的研究成果划分区位能级，反映抗风险能力和流速预期，根据板块二手平台价和可对标较高价预判售价，定性盈利水平；最终加权平均计算各家样本房企的拿地质量得分。区位能级角度，本月中海（3宗，143亿）、绿城（4宗，133亿）、招蛇（3宗，62亿）、金茂（1宗，15亿）获取的地块均位于高能区，其他房企（滨江、保利、建发、华润）获取的重点地块也均位于高中能级。盈利水平角度，本月保利、建发、金茂（各1宗）获取的项目预计盈利水平较优，滨江（2宗，34亿）、华润（1宗，27亿）也有较好的预期利润兑现度。综合考虑获取数量和质量，7月滨江获取重点项目的利润兑现相对更优，绿城、招蛇、中海获取能级更高。
　　投资建议：重视中长线的结构性机会
　　7月核心城市核心地块的供应继续放缓，低线城市土地供应有所放量；土地成交整体平淡，仅低线城市同比边际改善。7月中海、绿城、招蛇等在土地市场积极发力，1~7月金茂、建发、绿城等拿地强度较高，且金茂、建发销售表现更好；7月样本房企获取的重点项目中，滨江的预计利润兑现相对更优，绿城、招蛇、中海获取的地块区位能级更高。结构上重视具备区域优势、产品力和轻库存的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。