业绩稳健增长，增值业务布局持续优化，维持“买入”评级
　　保利物业发布2025年中期业绩，公司上半年营收利润保持增长，毛利率有所下降，物管收入双位数增长，新拓项目质素提升，增值业务结构优化，盈利修复可期。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为15.8、17.2、18.8亿元，对应EPS为2.86、3.11、3.40元，当前股价对应PE为11.9、11.0、10.0倍，公司关联方发展稳健，在管规模持续扩张，维持“买入”评级。
　　营收利润平稳增长，毛利率有所下滑
　　公司2025H1实现营收83.92亿元，同比+6.6%；实现归母净利润8.91亿元，同比+5.3%；毛利率和净利率分别为19.4%和10.8%，同比分别-1.1pct和-0.1pct；管理费同比下降9.2%，收入占比同比-0.9pct至5.3%。截至上半年末，公司现金及银行余额116.2亿元，同比+9.6%；贸易应收款为39.3亿元，同比+9.7%；资产负债率同比-0.9pct至42.9%。
　　物管收入稳健增长，加大高能级城市存量住宅拓展
　　公司2025上半年在管规模扩大，实现物管收入63.25亿元，同比+13.1%，收入占比同比+4.4pct至75.4%，毛利率同比-0.2pct至16.6%。截至上半年末，公司合同面积9.96亿平，第三方占比63.8%；在管面积8.34亿平，第三方占比65.9%，住宅业态占比38.5%。公司上半年新拓第三方项目14.06亿元，同比+17.2%，其中核心50城占比同比+5.1pct至84.6%，其中北京、广州、天津期内拓展金额超亿元。公司在高能级城市加大存量住宅拓展，上半年新拓19个存量住宅项目，单年合同额达0.93亿元，同比+47.9%。公司优化新项目区位布局，同时部分项目提价，住宅平均物管费单价提升0.14元至2.47元/平/月。
　　增值业务规模收缩，业务调整盈利修复可期
　　公司2025H1非业主增值服务收入8.63亿元，同比-16.1%，受案场协销服务项目数量下降及写字楼租赁收入下降影响，毛利率同比-6.8pct至11.2%，其中案场协销和写字楼租赁分别同比下降9.4%和19.4%。公司推动增值业务优化调整，业主增值服务收入12.04亿元，同比-3.7%，毛利率同比+1.1pct至39.9%。
　　风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。