济南市及青岛市住房收储业务背景
　　2022年以来，房地产市场商品房库存积压明显，待售面积保持较高增长速度，存在较大去化难度。在央行和住建部等部门发布的房地产刺激政策中，多次提到支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房，这使得地方收储成为热点话题。进入2023年以来，中央在配套资金及财政政策方面数次表态支持住房收储。住房收储是指政府或国有企业通过一定的程序和方式，收购市场上已建成但尚未出售的商品房，并将其转化为保障性住房或用于其他公共用途的行为。截至目前，517新政后1，住房收储政策已在全国超60个城市推行，但绝大多数处于计划阶段，部分公布了具体的收购方案，整体推进依然缓慢。本文试从青岛市及济南市经济发展现状、人口流转，房地产市场概况等方面入手，说明青岛市和济南市两地住房收储业务推进现状以及面临的挑战。
　　 1、两地住房收储环境
　　青岛市和济南市经济总量持续增长，经济实力强，为住房收储业务提供持续支撑。青岛市是全国15个副省级城市之一、5个计划单列市之一。2020－2024年，青岛市经济总量持续增长，在山东省各地市中排名第1位，GDP增速均高于同期全国平均水平。2024年，青岛市GDP占山东省GDP总量的16.96%，在全国15个副省级城市中排名第8（从高到低排序）。济南市为山东省省会城市、15个副省级城市之一。2024年济南市GDP占山东省GDP总量的13.72%，在全国15个副省级城市中排名第9（从高到低排序）、在全国省会城市排名第9（从高到低）。
　　两地常住人口规模较大且人口持续净流入，新市民2和青年3群体规模较大，为后续开展住房收储业务提供需求支撑。人口规模及变动趋势是影响住房需求的重要因素，而人口结构能够影响住房需求类型。2020－2024年，青岛市和济南市常住人口数量均持续增长，在山东省各地市中分别排名第2位和第3位、在全国各地级市分别排名第17位和第25位。截至2024年末，青岛市和济南市常住人口分别为1044.25万人和951.5万人；城镇化率分别为78.87%和76.2%。根据第七次人口普查数据4，青岛市和济南市15-34岁（含）下常住人口规模分别为255.56万元和246.55万人。
　　扩大保障房供应、加快推进保障性住房建设已成为两地完善住房制度的重要内容，为住房收储业务推进提供了政策环境和操作空间。2024年12月召开的全国住房城乡建设工作会议提出，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。同时要着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求。济南市2025年政府工作报告中指出实施城市更新、城中村改造和危旧房改造项目150个左右，适度规模建设配售、配租型保障房；青岛市2024年住房保障工作年度计划指出新开工配售型保障性住房0.6万套，建设筹集保障性租赁住房1.5万套（间），发放公租房租赁补贴不少于1万户。
　　 2、青岛市和济南市房地产市场概况
　　两地去化周期均高于全国百城水平。其中，青岛市商品房去化周期5维持在20个月以上波动；济南市商品房去化周期自2022年6月起持续上升至28月，体现出较大的去化压力。
　　根据济南市和青岛市《国民经济和社会发展统计公报》数据，青岛市房地产开发投资规模持续下降，2022－2024年降幅分别为9.7%、19.4%和11.8%；同期，济南市房地产开发投资规模波动下降，2022－2024年分别下降5.0%，下降19.7%和增长4.2%，其中2024年住宅投资1143.2亿元，较上年增长4.8%。
　　从去化周期看，2021年以来，青岛商品房去化周期维持在20个月以上波动。济南商品房去化周期自2022年6月起持续攀升，2024年9月起已高于青岛，或与2024年济南市房地产投资增长有关。根据CRIC数据显示，截至2025年1月，全国百城新建商品住宅去化周期为21.3个月，高于合理去化周期区间（12-14个月），青岛市及济南市去化周期均偏长。
　　从库存情况看，截至2024年末，青岛商品房库存面积约为2677.24万平方米，套数为22.95万套，库存量较2023年末的3126.98万平方米和26.70万套相比有所下降。截至2024年末，济南商品房库存面积约为1876.67万平方米，套数为31.33万套，库存量较2023年末的1956.81万平方米和31.69万套相比小幅下降。青岛市及济南市商品房库存量呈不同程度下降，但仍存在去化压力。