导言：上一篇基金深度报告我们对全球REITs规模最大的美国市场进行了系统研究，本篇深度报告我们拟对非美地区REITs进行专题梳理，主要研究对象是亚太区、环太平洋、北美以及欧洲的发达市场/地区REITs。不同市场/地区的REITs发展历程与该市场/地区的人口结构、地理要素、社会发展程度等资源禀赋密切相关。域外REITs的系统性梳理，有助于我们对我国公募基础设施REITs的市场容量、资产类型、运营管理、中远期市场认知及反映形成一定的对比认知，以期更好从事该类型资产的研判投资工作。
　　亚太区：1）新加坡：34只REITs总市值合计约821.3亿新元，主要涉及5个类型，其中工业（36.1%）、零售类（27.5%）REITs总市值占比较高，凯德旗下2只REITs总市值合计占比超32%。新加坡REITs指数整体市场表现优于新加坡房地产投资信托指数，考虑指数编制方法以及成份构成；新加坡REITs指数整体市场弱于富时发达市场REITs，考虑单一市场以及个券差异。2）日本：94只REITs总市值合计约25.86万亿日元，主要涉及6个类型，其中多元化（74.7%）、写字楼（15.4%）REITs总市值占比较高。多元化REITs二级市场表现整体较好，内部有所分化，多户住宅、酒店及度假村类REITs二级市场表现一般，写字楼REITs近1年市场表现较好。日本REITs在住宅、办公楼等地产物业开发运营方面的主体较多，该类型物业开发运营程度高，分工细致、细分供应商成规模，从事开发、建设、装饰、出租、出售等地产业务全价值链业务的主体占比较高。3）中国香港：11只REITs总市值合计约1517.9亿港元。①领展房产基金：港交所上市规模最大REITs，总市值占比近72%。投资组合主要聚焦亚太，包括中国香港、中国内地、新加坡、澳洲、英国的零售物及相关物业。与目前消费基础设施REITs的区别主要在于资产/域分布差异、整体组合及单个物业体量差异等，运营管理参考意义较大。②顺丰房托：投资组合包括香港、长沙、佛山、芜湖的物流地产。与南方顺丰物流REIT的区别主要在于项目区位及内部构成差异、估值/业绩规模及现金分派率差异等。
　　环太平洋、北美、欧洲地区：1）澳大利亚：44只REITs总市值约1856.1亿美元，其中工业、零售类REITs占比较高。市值在50亿美元以上的澳REITs共计8只、总市值占比约78%，该部分REITs市场表现相对强劲，投资组合主要是零售、多元化物业。2）加拿大：26只REITs总市值约332.2亿美元，其中零售、多户住宅类REITs市值占比较高。从零售类REITs投资组合/资产来看，杂货、露天商场、郊区商业、超市等物业业态分布较多，购物中心等物业业态相对较少。预制住宅、预制房屋社区构成部分多户住宅类REITs的物业/资产。目前多伦多证券交易所上市的REITs相关ETF约11只、资产管理规模合计约30.4亿美元。类型涉及被动、主动、做多、做空等。3）英国：38只REITs总市值合计约468.7亿英镑，其中工业、多元化REITs占比较高。思格卢公司总市值近93亿英镑，总市值占比19.8%。分析总市值和综合市场表现居前的英国REITs，投资组合/资产在城市物流、办公、工业等领域分布较广。部分REITs股息率表现出色，近10年股息率均值水平可达5%。
　　风险提示：全球宏观经济走弱；市场利率大幅波动；通货膨胀超预期；市场风险偏好演变；历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，极端情况下或存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。