核心观点：
　　2021年6月，首批公募REITs上市以来，相关制度法规不断完善，支持政策持续推出，公募REITs进入常态化发展阶段，发行提速后存量规模迎来较快增长。截至2025年6月6日，市场共有66只REITs产品上市，累计发行规模超1700亿。从资产性质看，产权类的REITs发行数量更多，特许经营权类的REITs发行规模更大。每个REITs的发行规模不尽相同，单个发行规模较大的REITs主要集中在交通基础设施REITs，单个发行规模较小的REITs主要集中在园区基础设施REITs。
　　截至2025年6月6日，全市场REITs总市值达到2020.74亿元，与发行规模对比，市值低于发行规模的REITs共有15只，其中交通基础设施8只，园区基础设施6只，生态环保基础设施1只。交易热度方面，REITs的流动性整体偏低。首批9只REITs发行后，2021年6月当月换手率为4.62%，此后换手率从0.75%低位回升，在2022年2月换手率升至3.39%后，交易热情逐渐消退，换手率持续低位波动，2023年行情不佳也一定程度上影响了交易热度，年度换手率呈逐年下降的趋势，2024年换手率已降至0.82%。2025年以来，REITs表现较好，成交量处于高位，2月达到历史峰值，换手率也处于相对高位，随后月份成交量及换手率均呈下降态势。截至6月6日，2025年换手率为0.80%。
　　从REITs投资者份额比例来看，战略投资者占比最高，占总份额比例在55%-84%，是主要的投资力量；网下投资者占比次之，占总份额比例在11%-32%；公众投资者占比较低，占总份额比例在3%-14%。REITs市场以机构投资者为主，个人投资者持有份额比例较低。2024年报数据显示，机构投资者持有比例均高于80%，且多数REITs机构投资者持有比例在95%以上。由于持有较大规模基金份额的战略投资者以长期持有为主，较大比例份额存在禁售限制，实际流通的基金份额较少。
　　从基金份额持有人户数和机构投资者持有比例的变化趋势来看，部分投资者选择REITs上市后将认购的份额抛出，以至于持有人户数持续减少，而机构投资者则以买入持有为主，因此份额集中度整体上升。此外，也有部分REITs机构投资者份额比例减少，华夏中国交建高速REIT、鹏华深圳能源REIT、华夏合肥高新产园REIT是近两年连续被机构投资者减持的REITs。
　　从基金流通份额和非流通份额的变化趋势来看，所有REITs的流通份额都是在逐年增加，这主要是限售份额解禁以及部分份额从场外转到场内流通有关，非流通份额则基本是逐年减少，仅2023年中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT和红土创新盐田港REIT扩募后非流通份额增加。
　　前十大持有人方面，2024年报显示REITs前十大持有人份额比例在45%-88%，年报披露的持有人主要是原始权益人、证券公司、保险、资管、基金、信托等。
　　梳理目前上市的66只REITs解除限售时间及份额可知，2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年、2028年、2029年、2030年、2035年、2047年，分别解禁26.23亿份、29.72亿份、16.96亿份、73.76亿份、33.65亿份、46.02亿份、16.96亿份、38.51亿份、10.24亿份、1.70亿份、2.55亿份（上述解禁份额含2023年扩募REITs的限售份额）。从份额来看，2025年解禁规模最大，近三年的解禁并未对市场形成明显冲击的经历推断，预计2025年冲击有限，且在利率下行的大趋势下，REITs流动性增强或将更有吸引力。
　　风险提示：
　　政策推动不及预期，违约超预期，统计口径偏差，不构成投资建议。