核心观点
　　主要结论：随着存款利率下降，具有高分红属性的REITs配置吸引力增强，REITs行情持续走强。本周从主要指数周涨跌幅对比来看：中证REITS>中证全债>中证转债>沪深300，REITs全周日均换手率较前一周略有上升。全市场保障房、交通、仓储物流类REITs涨幅领先，生态环保、市政设施REITs微跌。截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，高于当前主流固收资产的静态收益率。当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP。
　　中证REITs指数周涨跌幅为+1.2%，年初至今涨跌幅为+10.1%。截至2025年5月23日，中证REITs （收盘）指数收盘价为869.19点，整周（2025/5/19-2025/5/23）涨跌幅为+1.2%，表现强于沪深300指数（-0.2%）、中证转债指数（-0.1%）以及中证全债指数（+0.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.1%）>中证转债（+3.3%）>中证全债（+0.6%）>沪深300（-1.3%）。截至2025年5月23日，近一年中证REITs指数回报率为9.6%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300指数、中证转债指数以及中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在5月23日上升至1984亿元，较上周增加52亿元；全周日均换手率为0.71%，较前一周上升0.13个百分点。
　　保障房、交通、仓储物流类REITs领涨。截至2025年5月23日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITSs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.6%、+2.1%。从不同项目类型REITs来看，周涨跌幅分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为保障性租赁住房类（3.0%）、交通基础设施类（2.6%）和仓储物流类（2.1%）。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（+17.56%）、招商高速公路REIT（+11.54%）、平安宁波交投REIT（+5.73%）。
　　保障房REITs交易活跃度最高。从从不同项目类型来看，保障性租赁住房类本周交易最活跃，交通基础设施类成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额15.6%。后者区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额24.9%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（4247万元）、平安广州广河REIT(1458万元）、红土创新盐田港REIT(981万元）。
　　公募REITs频现停牌。5月20日盘后，易方达华威市场REIT与红土创新深圳安居REIT分别较发行价累计上涨71.39%和52.78%，触及监管停牌阈值：前者21日起停牌1天，后者停牌1小时并暂缓基金通平台份额转让。据统计，今年以来，此类因为涨幅过高而停牌已出现至少25次，市场热度与波动风险并存。
　　风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。