事件：公司发布4月份经营简报。
　　1、2025年4月公司租金收入10.6亿元，1-4月累计租金收入42.8亿元；截至2025年4月公司出租物业总数为174个，总建筑面积约1604.4万平方米。
　　2、2025年4月公司实现合同销售金额17.6亿元（同比下降52.5%），1-4月实现合同销售金额68.6亿元（同比下降56.2%）。
　　点评：商业经营保持稳健，地产销售持续缩量，在手现金相对紧张。
　　商业经营保持稳健：截至2024年末，公司在全国136个城市布局200座吾悦广场，其中已开业及委托管理在营商业数量为173座（其中2024年新开业为15座），整体出租率约98%。2024年吾悦广场客流总量约为17.7亿人次（同比增长19%），总销售额905亿元（不含车辆销售，同比增长19%）。2024年商业运营板块实现营业收入为120.3亿元（同比增加13.2%），毛利率约为70.2%（同比增加0.27个百分点），商业运营板块的毛利占比提升至47.9%。公司计划2025年实现商业运营总收入140亿元。
　　地产销售持续缩量：2024年，公司实现全口径销售金额401.7亿元（同比下降47.1%），实现全口径销售面积538.8万平方米（同比下降44.4%）；2025年1-4月，公司实现合同销售金额68.6亿元（同比下降56.2%），实现合同销售面积88.6万平方米（同比下降59.0%）；2024年地产开发板块实现营业收入为760.4亿元（同比下降29.2%），毛利率约为11.7%（同比下降2.2个百分点）。地产开发销售板块的毛利占比下降至50.6%。
　　在手现金相对紧张：截至2024年期末公司融资总额约为536.5亿元（2023年期末约为570.8亿元），其中短债约为119.9亿元，在手非受限货币资金约为65.96亿元，非受限现金短债比约0.55倍；整体平均融资成本5.92%（2023年期末约为6.20%）。2024年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。
　　盈利预测、估值与评级：考虑目前部分城市的购房需求恢复尚需时日，应从财务审慎性角度持续进行减值计提，下调2025/2026年归母净利润预测为8.1/9.7亿元（原预测为10.2/17.8亿元），新增2027年归母净利润预测为14.9亿元，对应2025-2027年EPS分别为0.36/0.43/0.66元，当前股价对应PE分别为36、30、20倍。公司商业运营优势明显，但地产销售下滑明显，在手现金相对紧张，下调评级至“增持”。
　　风险提示：商业经营不及预期、部分三四线房地产市场下行超预期等。