“关税”交易的三个阶段：第一阶段，中美互征高额关税的受益品种；第二阶段，全球经济增速预期下修，制造业压力向capex环节传导，股市扮演稳预期稳信心的角色，布局指数权重及央国企；第三阶段，“以我为主”，博弈政策，三大方向：“提振消费”、“一带一路”、“政府投资”，其中，基建投资基数较高，更多偏结构性；地产是居民最大消费，目前地产开发投资、新开工面积、房价指数等均较前期高点已有明显回落。
　　对于地产长期问题的一些思考：1）随着我国以“deepseek”、“宇树”为代表的科技企业在高科技领域突围，以及在关税阴霾下的国际影响力提升，中国资产有望实现价值重估。2）疫情前后，市场曾激烈争论“高房价对于居民消费是拉动还是挤出？”，21年之后随着地产市场转冷，上述问题相信已有答案。3）人口结构是中长期问题，我们在《日本经验：当前国内住宅新开工面积或已超跌，未来存回升可能》中提出，相较于人口结构已严重恶化的日本，现阶段我国新开工面积已超跌。
　　政策窗口期，关注逆周期政策：4月政治局会议前夕，国家领导人的密集出访调研或为下一阶段政策方向指明方向。4月15日，总理北京调研1）大悦城展销现场，重点是外贸转内销，提振消费；2）人才公寓项目，提出“当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力。”
　　现阶段，地产可以作为提振消费、提振经济的抓手：2024年，我国房地产投资、新房销售、新开工面积分别为10.0万亿、8.5万亿、7.4亿平米，较历史高点回落32%、48%、67%；相较仍处在高点的基建投资，房地产更适合作为提振经济的抓手。
　　以我为主背景下，期待地产政策进一步发力：房地产是最大的内需，后续政策或围绕：1）收购存量商品房用作保障性住房（减少无效供给、且为社会提供住房保障的底线）；2）城市更新、城中村和危旧房改造（创造需求）；3）“好房子”供应（增加有效且优质供给，满足改善性需求）。4）房贷利率、政策性金融工具等。
　　地产市场已温热：24H2以来，在政策的呵护下，我国地产市场已有回暖迹象：24年10月以来70大中城市二手住宅价格指数连续6个月同比下滑收窄、25年3月成交土地溢价率自21年7月以来首次回到10%以上；表明居民对地产的需求并没有消失。在政策呵护下，地产市场已“止跌回稳”。
　　投资建议：政策窗口临近，战略性布局地产链条企业。建议关注：地产经纪龙头贝壳-W，建筑工程龙头中国建筑，水泥及玻璃龙头如海螺水泥、旗滨集团等（周期底部区间、盈利改善、博弈政策），三棵树、伟星新材、北新建材、东方雨虹、兔宝宝、坚朗五金等消费建材龙头企业。
　　风险分析：政策出台不及预期、房地产需求恢复不及预期、竞争格局恶化。