事件：保利物业2024年营收同比+8.5%，归母净利润同比+6.8%。
　　保利物业发布2024年度业绩公告，实现收入163.4亿元，同比增长8.5%；毛利29.8亿元，同比增长1.1%；净利率9.1%，同比下滑0.2pct，归母净利润14.7亿元，同比增长6.8%；期末现金及银行结余约119亿元，较2023年末增加7.8%。
　　点评：业务结构调整，增长韧性较强，外拓合同金额创新高，分红比例提升。
　　1)业务结构调整，组织结构变革，经营效率有所提升。2024年公司物业管理/非业主增值/社区增值业务分别实现收入116.7/19.6/27.1亿元，同比增速为+15.0%/-6.4%/-3.9%，非业主增值业务、社区增值服务（含家装美居、车位销售及房屋经纪租赁等地产后周期业务）由于房地产行业持续收缩，发展速度有所减缓，而基础物管业务则由于在管规模持续扩张，收入保持稳健增长。伴随市场竞争加剧，公司从组织模式、管理体系与管理工具等维度，对成本结构进行优化调整，实现成本集约、产出高效，物管业务毛利率基本保持稳定，同时管理费用同比下降8.5%，管理费用率同比下降1.2pct。
　　2)深耕核心城市，市场拓展合同金额创新高。截至2024年末，公司在管面积8亿平（第三方占比65.4%），在管项目数量2821个；2024年公司关联方保利发展稳健发展，实现房地产销售金额3230亿元，位列行业第一，持续交付优质物管项目资源，同时公司自身外拓表现优秀，全年新拓展第三方项目单年合同金额达到30亿元，再创新高，深耕核心城市，外拓兼具规模和质量，北京、广州、上海、成都、长沙、天津六大城市外拓单年合同金额均突破亿元，外拓超千万元级别的项目达到90个，占外拓单年合同金额的65%。
　　3）强化现金流管理，分红比例提至50%。截至2024年末公司贸易应收款净值约28亿元，占2024年度总收入比重为17.1%，应收账款规模控制较好；年内公司对于公服和商办业态的客户回款率分别同比提升了1.4pct及0.2pct，保证了现金流健康稳定，2024年度公司经营性现金流净额为23亿元，覆盖净利润倍数1.55倍，现金流充沛，公司宣派2024年度股息为每股1.332元人民币，同比增加33.5%，派息比例达到50%，同比提升10pct。
　　盈利预测、估值与评级：公司业绩增长韧性较强，关联方保利发展经营稳健，房地产销售表现出色，持续为公司带来优质物管项目，同时公司保持了较强的外拓力度，整体业绩增长保障性较强，考虑房地产市场调整使得公司部分业务短期增长放缓，我们下调公司2025-2026年归母净利润预测至15.7/17.1亿元（原预测为17.9/19.6亿元），新增2027年预测为18.0亿元；对应PE为11/10/9倍，央企物管，业绩确定性较强，分红比例提升，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业竞争加剧导致毛利率下滑，外拓和增值服务开展不及预期。