核心观点
　　2024年公司实现营收170.4亿元，同比增长15.4%；实现归母净利润36.3亿元，同比增长23.9%；实现核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%。业绩增速大于营收增速主要由于综合毛利率的提升和销售管理费用率的下降。物管板块公司保持较强的外拓力度，全年第三方外拓面积同比增长64.4%至5652万方，其中八成来自城市公共空间业态；截至2024年年末公司物管合约面积4.50亿方，在管面积4.13亿方，合管比1.09。公司继续巩固自身的商管龙头地位，在营购物中心数量达118个，2024年零售额同比增长18.7%至2150亿元。公司加大股东回馈力度，通过宣派特别股息，全年派息率达100%，股息率高达7.1%。
　　事件
　　公司发布2024年年度业绩，全年实现营业收入170.4亿元，同比增长15.4%；实现归母净利润36.3亿元，同比增长23.9%；实现核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%。
　　简评
　　业绩表现良好，盈利能力提升。2024年公司实现营业收入170.4亿元，同比增长15.4%；实现归母净利润36.3亿元，同比增长23.9%；实现核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%。业绩增速大于营收增速主要由于：1）盈利能力提升，综合毛利率较上年提升1.1个百分点至32.9%，主要由于购物中心业务毛利率较上年提升0.7个百分点至72.6%。2）管理提效，销售管理费用率较上年下降0.9个百分点至7.4%。
　　物管坚持深耕聚焦，社区增值服务维持快车道发展。2024年公司物管板块营收107.15亿元，同比增长11.6%；板块毛利率为17.0%，较上年下降0.5个百分点，主要由于小区空间物业管理服务分部受开发商行业影响，具有较高毛利率的非业主增值服务收入占比降低所致。截至2024年，公司物管合约面积4.50亿方，同比增长5.9%；在管面积4.13亿方，同比增长11.6%，合管比为1.09。全年第三方外拓面积3485万方，其中有79.7%来自于城市公共空间业态。社区增值服务增速亮眼，五大业务中的一呼管家/芝麻空间/润物直选2024年营收增速分别达28.3%/19.4%/18.7%。
　　商管行业龙头地位助力市场份额上行，购物中心出租率逆势提升。2024年公司商管板块营收62.7亿元，同比增长21.4%；板块毛利率60.2%，较上年提升1.8个百分点，主要由于购物中心业务毛利率较上年提升0.7个百分点至72.6%；购物中心业务毛利共30.6亿元，占公司总毛利56.1亿元的五成以上。公司在管购物中心数量较上年增加20个至118个，其中86个项目零售额排名当地前3。2024年在营购物中心零售额2150亿元，同比增长18.7%；业主端租金收入262亿元，同比增长19.2%；购物中心整体出租率维持在96.7%的高位，同比提升06个百分点。2024年年内公司在管写字楼数量增长26个至221个，提供运管服务的27个写字楼的出租率同比下降2.7个百分点至80.8%。
　　加大股东回报，宣派特别股息，实现2024年核心净利润100%派息率。公司宣布派发末期股息0.643元/股，全年特别股息0.614元/股，全年共派息1.536元/股，对应核心净利润的派息率为100%，以最新收盘价计算的股息率为7.1%。
　　维持买入评级，上调目标价。我们预测公司2025-2027年EPS为1.96/2.28/2.64元（原预测2025-2026年EPS为1.98/2.35元）。公司持续发力第三方外拓，推动物管规模持续增长，商管龙头地位持续巩固。公司估值水平长期在行业内领先，其作为商管龙头的高成长性有望推动估值回升，参考过往估值情况，我们认为公司2025年对应的合理PE倍数为20x，上调目标价至42.15港元（原目标价为35.72港元），维持买入评级。
　　风险分析
　　1）物管规模增长不及预期。物管业务方面，公司2022年在管规模取得大幅增长，主要来源于收并购，而市场上可供选择的优质标的数量有限，公司未来可能在与其他意向收购方竞争的过程中不占据优势；而当前地产开发销售规模下降的背景下，物管第三方外拓竞争压力加剧，公司第三方外拓可能受阻，从而导致物管规模可能无法持续快速增长。
　　2）并购整合效果不及预期。公司凭借收并购快速实现物管规模扩张，在收并购项目的投后整合过程中可能存在收缴率不及预期、原有团队融合不畅等问题，导致收并购项目未来的营收及利润贡献可能不及预期。
　　3）在营商场经营效率不及预期。受经济形势波动影响，居民的收入水平及收入预期可能有所波动，从而可能影响线下消费热情，继而导致公司的在营购物中心经营效率不及预期，从而影响到公司商场的管理收入。