盈利能力同比提升，在管面积稳健增长，维持“买入”评级
　　华润万象生活发布2024年全年业绩。公司收入利润保持增长，毛利率及管理效率同比提升，项目储备优质，同时积极拓展城市空间赛道；商业管理赛道作为行业龙头，在管购物中心及写字楼运营效率提升，盈利能力保持稳健，我们上调2025-2026年并新增2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为42.7、48.9、55.0亿元（2025-2026年原值为41.2、47.2亿元），对应EPS为1.87、2.14、2.41元，当前股价对应PE为17.0、14.9、13.2倍，维持“买入”评级。
　　营收利润保持增长，管理效率有所提升
　　公司2024年营收170.43亿元，同比+15.4%；归母净利润36.29亿元，同比+23.9%；归母核心净利润35.07亿元，同比+20.1%。盈利能力提升主要由于公司毛利率提升1.1pct至32.9%，两费费率同比-1.0pct；营业现金比率同比+4.4pct至25.0%，经营性净现金流覆盖核心归母净利润比例同比+17.2pct至121.4%；每股派息同比+31.0%至0.922元，特别股息0.614元，保持核心净利润100%分派。
　　物管规模稳中有进，城市空间服务快速扩张
　　（1）物业管理：收入66.60亿元，同比+10.7%；毛利率14.4%，同比+0.4pct。截至2024年末公司合约面积3.02亿平，在管面积2.71亿平，同比+8.1%，其中关联方占比55.6%。（2）非业主增值：受开发商拿地及交付放缓影响，收入7.18亿元，同比-12.5%；毛利率33.0%，同比-1.3pct。（3）业主增值：收入15.16亿元，同比+6.3%；毛利率25.6%，同比-1.6pct。（4）城市空间：收入18.21亿元，同比+36.3%；毛利率12.9%。在管面积1.25亿平，同比+19.8%。
　　商管服务龙头，提质增效盈利稳定
　　（1）购物中心：收入42.09亿元，同比+30.0%；毛利率72.6%，同比+0.7pct。截至2024年末在管118个开业项目，总建面12.7百万方；购物中心零售额2150亿元，同比+18.7%；NOIMargin同比提升0.4pct至65.1%，全年出租率96.7%。（2）写字楼：收入20.65亿元，同比+7.1%；毛利率34.9%，同比-0.7pct。截至2024年末在管项目221个，在管面积1669万方，整体出租率同比-2.7pct至80.8%。
　　风险提示：政策支持不及预期、行业销售恢复不及预期、公司融资不及预期。