投资要点
　　维持2025年度策略投资思路
　　我们在2025年1月发布的《2025H1地产板块投资思路梳理》从政策面、基本面明确了上半年地产板块的投资思路。2025年Q1近结束，我们先前部分判断得到验证，验证的判断包括：
　　1）万科事件的推进验证了我们认为2025年房企出现违约风险可控的判断；
　　2）两会期间住建部倪虹部长提出的2000年以前的老旧小区纳入到城市更新改造范畴中，印证我们之前对继续推进“大力发展城中村”的政策预期；
　　3）新房销售价格结构性企稳或上涨的判断有了初期印证迹象，但还需要继续跟踪，3-4月小阳春还未结束。
　　关于25Q2地产板块投资的思考
　　基本面方面，二季度既有5月淡季，也有6月销售年内高峰，还有开发商4月份年报集中公告。利空因素我们判断可能来自于基本面回调的影响，地产板块在经历过2月份阶段性估值修复，可能会受4月房企年报业绩释放、5月行业销售淡季基本面回调的影响。截止2025年3月11日，11家千亿规模销售的房企已有7家预告了2024年年度业绩：
　　-万科A：预计归母净利润为亏损450亿元，同比下滑470% 
　　-保利发展：预计归母净利润为50亿元，同比下滑58% 
　　-绿城中国：预计归母净利润高于16亿元，同比下滑50%以内
　　-招商蛇口：预计归母净利润为40亿元，同比下滑36% 
　　-建发股份：预计归母净利润为24-35亿元，同比下滑73~82% 
　　-越秀地产：预计归母净利润为10-12亿元，同比下滑65~70% 
　　-龙湖集团：预计归母核心利润为68-74亿元，同比下滑35~40% 
　　利多因素我们判断可能主要来自于政策，但政策的推进具有不确定性，可能存在的利多因素包括两会提及的因城施策限制性政策的进一步释放，以及城中村、收储实际推进速度在二季度超出市场预期。
　　25Q2或是地产板块估值磨底阶段
　　关于如何看待Q2的利空因素，决定了影响地产板块估值的下限问题。我们认为，当一方面如果5月销售基本面淡季不淡，而另一方面房企2024年体现出公司利润逐步筑底、利空出尽的时候，这意味着地产板块的估值可能达到了阶段性底部，具有反弹的潜力。
　　根据我们2022年的专题报告《鉴以往知未来之房地产周期底部特征研究》，复盘历次周期地产板块股价和房价的表现，我们可以比较直观的看到，房企估值的拐点受价格变化影响早于盈利改善。这主要是由于房企利润结算受竣工周期影响，利润体现有所滞后。资产价格的修复从房企开始取消降价销售策略就已经开始，对房企的报表影响接连体现在计提减值压力的减少、销售利润的改善、结算盈利的改善上。
　　我们认为有少部分房企2025年盈利可能提前迎来改善，这类房企的特点在于1）前期计提减值充分；2）项目聚焦核心30城，资产价格率先回暖；3）开发业务收缩较快，非开发业务利润打底，稳住公司盈利基本盘。典型案例如华润置地和新城控股。
　　投资建议
　　由于房企结算利润的滞后性，我们认为市场已经将2024-2025年房企年报盈利表现较弱的预期体现在房企的估值上。在此基础上，我们认为房企2024年年报表现较差或是阶段性利空出尽的好现象。与此同时，25Q2地产板块回调筑底或是地产股配置的良好时点。我们建议周期底部优选最优质的房企，继续看好浙商地产【五朵金花】组合：华润置地、新城控股、滨江集团、信达地产、贝壳W。中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产等房企也建议关注。
　　风险提示：政策效果具有不确定性；房企减值压力具有不确定性。