核心观点
　　本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.5%。沪深300指数报收3944.01，周度涨幅为1.4%；创业板指数报收2205.31，周度涨幅1.6%；房地产指数（申万）报收2302.28，周度涨幅为1.1%。
　　全国性政策方面。政府工作报告：稳住楼市股市防范化解重点领域风险和外部冲击;持续用力推动房地产市场止跌回稳;推进新型城镇化和区域协调发展，优化发展空间格局;推进第二轮土地承包到期再延长30年试点。地方性政策方面。广州住房公积金缴存基数下限由2300元调整为2500元；上海：单价不超过94446元/平方米的住房税率为0.4%；贵阳住房公积金“商转公”贷款贴息实施；珠海拟收购未售商品住房转为保障房。
　　新房销量较第9周减少，二手房销售量较第9周减少。第10周44大城市新房销售为1.5万套，较第9周减少33.5%；21大城市二手房销售2.1万套，较第9周减少6.0%。库存量较第9周减少，库销比较第9周减少。截至第10周，18大城市库存为73.7万套，较第9周减少1.3万套；库销比为18.7个月，较第9周减少2.4个月。土地出让金减少。平均溢价率下降。
　　重点公司公告。陆家嘴、招商蛇口发布2024年度业绩快报；保利发展发布2025年2月份销售情况简报、关于本公司获得房地产项目的公告；*ST金科发布关于实际控制人之一致行动人股份增持计划到期暨实施结果并拟继续完成增持的公告；招商蛇口、华发股份、招商积余发布关于回购公司股份的进展公告；滨江集团发布关于竞得土地使用权的公告。
　　投资建议与投资标的
　　2025年3月5日，国务院总理李强作2025年政府工作报告。房地产政策包含需求端、供给端，以及化解风险多个方面。
　　需求端：1）实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕，更大力度促进楼市股市健康发展。参考24年降息幅度，25年政策利率和贷款利率的降息空间可能约40-50bp，购房成本有望进一步下探。2）持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。北上深未来限购政策有望继续优化。另外，以货币化安置方式新增实施100万套城中村改造，政策支持城市不断扩围。考虑到部分城中村改造项目推进较为困难是由于“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”之间可能是存在矛盾的。“加力”可能意味着在更长的时间周期内，在更高的地方债务容忍度内达到两个方案之间的平衡，以加快城中村改造力度。
　　供给端：1）盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5,000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。在获得收储更大自主权以及更多资金的情况下，地方收储、换地有望提速，从而达到去库存的效果，同时有助于改善地方政府和房企主体的流动性。2）适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。“好房子”概念首次被写入政府工作报告。随着全国更多城市优化供地质量、调整住宅设计规范，更多得房率和质量双高的楼盘推出，改善型住宅需求有望释放。
　　风险端：发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。保交楼方面，2024年全年交付住房338万套，完成既定目标。多省份交付进度达90%以上。在2024年房地产融资协调机制的经验基础上，继续发挥其作用，一方面保障购房者合法权益，另一方面保障企业经营保主体，使得房企从“输血”到“造血”良性循环，防范企业债务违约风险再次发生和扩散。
　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧