上海地产租赁住房REIT发售份额为5亿份，初步询价区间为2.594元/份-2.750元/份，预计募集资金为12.97亿元。
　　项目区位优势显著，市场租赁需求旺盛。本基金的基础设施项目为虹桥项目和江月路项目。虹桥项目是虹桥商务区核心区内唯一的保障性租赁住房项目，虹桥商务区经济发展水平较高，高端产业聚集，吸引了优质企业入驻和人才集聚。江月路项目是上海市闵行区首个“商改保”租赁住房项目，地处浦江板块，所在板块产业能级较高，周边产业与人才集聚，租赁需求旺盛。同时，两个项目周边商业、医疗、休闲、公园绿地及学校等配套一应俱全。项目原始权益人为上海地产房屋租赁有限公司，实控人为上海国资委，控股股东为上海地产集团。
　　项目资产已进入稳定运营期，盈利能力整体上升。21-24年1-9月，两个项目营业收入合计分别为5319/6319/6772/5555万元，净利润分别为814/1012/915/1182万元，营收稳步上升，净利润波动中上升；毛利率分别为36.94%/41.52%/40.79%/44.40%，整体低于可比中值；净利率分别为15.31%/16.02%/13.51%/21.28%，其中22年、23年高于可比REITs中值；EBITDA利润率逐期上升，23年、24年1-9月略高于可比REITs中值。
　　出租率稳步上升，租金水平低于周边可比项目平均水平。21年-24年1-9月，本项目整体出租率略低于平均水平，但整体呈上升趋势且与可比差距逐渐缩小，截至2024年9月30日，整体出租率已达到94.03%。2024年1-9月，虹桥、江月路项目租金分别为2.9元/㎡/天、2.79元/㎡/天，低于周边可比项目平均水平。报告期内，项目租户结构稳定，租赁住房个人租户占比约九成，第一大单一租户占比均不超5%，20-35岁的青年人为租赁主力。两个项目现有租约到期分布分散度较低，租约集中到期风险相对较低。
　　预测本基金2025年净现金流分派率4.37%，高于可比REITs。根据招募说明书，本基金24年10-12月/25年预测可供分配金额分别为1411/5662万元。以募资12.97亿元计，测算得24/25年的预测净现金流分派率（年化）分别为4.33%/4.37%，双双高于可比REITs。
　　项目折现率6.0%，资产评估增值29.89%。根据《招募说明书》，本项目折现率为6.0%，略低于可比REITs项目均值6.13%；项目估价总值为12.31亿元，增值率为29.89%，低于可比REITs均值55.56%，但略高于可比REITs中位值25.88%。
　　 P/NAV、P/FFO均高于REITs均值。截至2024年9月30日，本项目经审计的净资产为12,271万元，考虑项目资产增值部分后，NAV公允参考值为0.81元，以初询区间2.594-2.750元/份计：P/NAV区间为3.19倍~3.39倍，大幅高于可比REITs最新P/NAV均值1.39倍；P/FFO为32.36倍~34.31倍，略高于可比REITs均值32.30倍；首发募集资金为12.97~13.75亿元，相较评估价值溢价5.36%~11.70%，中值为8.53%，略高于可比REITs估值溢价率均值6.93%。
　　两个项目25年资本化率均为4.70%。已上市保租房REITs项目资产资本化率首年整体在3.96%~5.48%区间。2个项目25年资本化率均为4.70%，位于可比项目首年中枢附近。
　　风险提示：1）基础设施项目运营时间较短的风险：虹桥项目于2022年10月投入运营，缺少足够的运营历史数据。2）租金调整风险：保障性质的租赁住房的租金定价及调整受住房主管部门监管及指导，租金调价可能不及预期；3）租约集中到期与企业客户集中退租的风险：基础设施项目的底层租赁住房合同期限主要分布于1至2年（不含），集中到期可能会导致部分房间持续空置和出租率下降；4）市场供需及竞争性项目风险：“十四五”期间，上海市计划新增保障性租赁住房47万套（间），新供应项目对本项目产生竞争