事件：
　　 2月28日，克而瑞发布2025年2月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额160亿元，华润、中海单月销售额分别为135、132亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期92亿元上升至132亿元。2月单月销售过百亿房企为5家，较2024年同期增加3家，对比2023年同期减少10家。
　　点评：
　　2月房企销售额单月同比+3%/累计同比-7%，分别较前值+19pct/+8pct，销售边际出现改善。根据克而瑞数据，2025年2月，50家房企单月销售金额1,481亿元，同比+3.2%、较前值+18.5pct；销售面积为799万方，同比-13.2%、较前值+11.8pct。2025年1-2月累计销售金额3,089亿元，同比-7.0%、较前值+8.3ct；销售面积1,661万方，同比-19.1%、较前值+5.8pct，并且较2024年全年+24.4pct。自23年6月以来销售同比出现持续大幅下降，24年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4销售额同比降幅出现显著收窄，25年1月降幅扩大后2月再次改善。鉴于2月新房销售面积同比降幅（YOY-13%）大于同期销售额同比降幅（YOY+3%），这意味着2月新房销售均价同比+19%、并且环比持平，表明目前销售结构中依然是一二线城市好于三四线。此外，考虑到春节后无政策催化背景中核心城市二手房成交走好，也考虑到去年9月底以来“止跌回稳”政策组合拳仍在陆续践行，后续小阳春市场表现值得进一步期待。
　　 2月单月销售：保利、华润、中海排名前三，2月房企销售有所分化、优质房企同比增长明显。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，华润、中海分别位列二三。其中，保利160亿（YOY+2% ）、华润135亿（YOY+47% ）、中海132亿（YOY+55% ）、招蛇104亿（YOY+16%）、万科102亿（YOY-27%）、建发房产98亿（YOY+27%）、华发76亿（YOY+74%）、绿城75亿（YOY+7%）、越秀62亿（YOY+62%）、滨江56亿（YOY-3%）、龙湖54亿（YOY-6%）、金茂44亿（YOY+7%）、碧桂园28亿（YOY-38%）、金地28亿（YOY45%）、新城20亿（YOY-51%）、世茂19亿（YOY-17%）、融创16亿（YOY-41%）、旭辉16亿（YOY-28%）、阳光城10亿（YOY+5%）、金科3亿（YOY-37%）、中南3亿（YOY-76%）等。我们可以观察到：1）一方面，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：华发+74%、越秀+62%、中海+55%、华润+47%、建发房产+27%、招蛇+16%、绿城+7%等，显著好于行业；2）另一方面，主流房企中销售面积同比增速普遍低于销售金额同比增速，如：保利、中海、华润、建发、华发、越秀等，表明房企销售结构中高能级城市占比提升。
　　 1-2月累计销售：保利、中海、华润排名前三，前2月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，中海、华润分别位列二三。其中，保利340亿（YOY-5%）、中海252亿（YOY+33%）、华润251亿（YOY+22%）、万科212亿（YOY37%）、招蛇195亿（YOY-8%）、建发房产185亿（YOY+15%）、华发172亿（YOY+59%）、绿城146亿（YOY-1%）、越秀128亿（YOY+24%）、滨江128亿（YOY-21%）、金茂111亿（YOY+5%）、龙湖98亿（YOY-23%）、融创84亿（YOY+30%）、碧桂园56亿（YOY-54%）、金地51亿（YOY-52%）、世茂41亿（YOY-6%）、旭辉34亿（YOY-42%）、新城30亿（YOY61%）、阳光城22亿（YOY-14%）、金科11亿（YOY-16%）、中南9亿（YOY-68%）等；主流企业中销售同比排名靠前的房企为：华发+59%、中海+33%、融创+30%、越秀+24%、华润+22%、建发房产+15%等，显著好于行业。
　　投资分析意见：二月楼市回暖，小阳春表现可期，维持“看好”评级。我们认为去年9月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上并将持续发力，并且我们认为近期行业呈现了政策底、信用底、需求底三底叠加，强化了止跌回稳，房地产及产业链也值得更积极对待。而考虑到行业供给出清接近终章，供给出清也将推动结构出现强弹性，预计优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、建发股份、建发国际、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，政府收储及城改推进不及预期。