板块行情：第7周（2月10日-2月14日）申万一级行业指数中，房地产指数上升2%，在31个一级行业板块中排名第9。
　　政策要闻：中央层面：央行：2024年四季度末，人民币房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2%，增速比上年末高1.7个百分点全年增加4125亿元。个人住房贷款余额37.68万亿元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3个百分点。2024年四季度末，人民币房地产贷款余额52.8万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末高0.8个百分点。地方层面：1）深圳：深圳金融监管局联合市住建局等部门推动房地产融资协调机制落地见效，全年审批“白名单”项目292个，金额达3604.72亿元，居全国前列。2）上海：全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，完成不成套旧住房改造31万平方米，启动“城中村”改造项目25个。实施商务楼宇更新提升行动方案，加大优质住宅用地供应力度，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，促进房地产市场平稳健康发展"。3）广州：加大住房保障力度，全年筹建保障性租赁住房10.79万套（间）、配售型保障性住房1.02万套，发放住房租赁补贴2.19万户，以满足城镇住房困难工薪群体的刚性住房需求。4）广东：多地加速推进闲置土地收储工作。截至目前，已有广州、佛山、河源、珠海、中山、茂名、云浮、潮州、汕尾、肇庆等城市发布2025年第一批专项债收储闲置土地公告，涉及多宗地块，拟收储金额已超240亿元。
　　公司动态：华润置地：华润置地及其附属公司实现总合同销售金额约人民币116.0亿元，总合同销售建筑面积约48.8万平方米，分别按年增1.6%及减少8.0%。2025年1月，华润置地经常性收入约人民币41.5亿元，按年增长10.4%，其中，经营性不动产业务租金收入约人民币27.3亿元，按年增长12.7%。
　　销售端：新房成交环比上升110%，二手房成交环比上升60%。1）本周20城商品房成交面积143.8万方，商品房日平均成交面积20.5万方，环比上升110%；从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积1040万方，累计同比下降11%。2）第7周11城二手房成交面积161.1万方，日平均成交面积23万方，环比上升60%；从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积1115万方，同比上升28%。
　　投资策略：二手房成交量的增长可以验证壁龛市场的持续性，我们建议关注在壁龛市场有竞争优势的公司，板块性机会关注是否能有收入预期改善和供需关系逆转带来的基本面机会，若无，则关注政策博弈机会，预计地产基本面将演绎后周期属性。近期新房与二手房市场热度出现分化，二手房成交量增长难以顺畅推演地产总量数据好转，高能级城市的收入预期和低能级城市的供需关系，并没有因一个春节而变化。我们仍维持之前观点，2025年板块机会来自于政策博弈，个股性机会关注壁龛市场，即能把握住核心城市核心区高端改善性需求机会的公司，重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。