报告核心观点
　　公募REITs24年四季报出炉。分底层资产来看，消费数据表现较亮眼，物流园出租率边际好转，租金仍有压力，保租房业绩仍相对稳定，高速、能源、环保资产受季节性影响，四季度业绩多数下滑，产业园多数业绩仍有下滑。新旧动能转换、经济波浪式运行、企业融资需求偏弱的背景下，债市趋势未变，基本面稳健且绝对分派率较高的产权项目或存在补涨机会，可关注运管能力强、符合大众消费逻辑的消费REITs、经营企稳的物流以及边际改善且路网利好的高速补涨机会，对于基本面走弱的项目建议保持谨慎。近期公募REITs供需两旺，关注新项目打新机会。
　　经营情况：消费稳健，物流园出租率边际好转
　　从经营业绩看，高速通行费收入同比分化，主要受路网变化影响，环比多数下行，多数项目与预期值存在一定差距，消费数据表现较亮眼，保租房项目多数出租率维持高位，能源、环保资产受季节性影响，四季度业绩多数下滑，产业园表现分化，工业厂房稳中向好，二线产业园出租率下滑，物流园出租率企稳，租金仍承压。
　　利率低位震荡，REITs配置性价比凸显
　　利率低位震荡，REITs高收益资产关注度高，相对性价比提升。截至2025年1月24日，以市值测算2024年全年可供分配金额分派比率，特许经营权类REITs累计平均分派率为8.76%，而产权类REITs累计平均分派率为4.19%，市场关注公募REITs分派率与10年期国债利差，新旧动能转换、经济波浪式运行、企业融资需求偏弱的背景下，债市趋势未变，非银机构配置压力仍大，优质资产稀缺，REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，具有长期配置价值，公募REITs市场有望进一步吸引增量资金进场。
　　投资建议：关注基本面稳健、分派率较高项目
　　截至2025年1月24日，中证REITs全收益指数较2024年初上涨20.08%。项目基本面走势仍是重点，从四季报业绩来看，可关注运管能力强、符合大众消费逻辑的消费REITs、经营企稳的物流以及边际改善且路网利好的高速补涨机会，基本面稳健且绝对分派率较高的产权项目或存在补涨机会，对于基本面走弱的项目建议保持谨慎。利率短期内预计仍将维持低位震荡态势，保租房板块与利率相关性较高，在利率反转时需关注保租房REITs二级市场价格波动风险。能源环保项目四季报基本面有所走弱且估值略高，但仍有配置需求支撑，可逢调整适当增配。
　　风险提示：数据统计估算偏差，公募REITs运营风险。