板块行情：2024年53周&2025年01周（12月29日-1月4日）申万一级行业指数中，房地产指数-7.7%，在31个一级行业板块中排名第21。
　　政策要闻：中央层面：发改委：2025年将筛选重点民间投资项目深化投贷联动合作，推动更多PPP新机制项目落地实施，更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容。地方层面：1）厦门：调整公积金贷款住房套数认定标准和简化申请流程，同时下调二套房首付比例20%，保障性住房首付比例降至15%。2）昆明：取消住房分类标准、处置闲置土地、调整首付比例至15%，并鼓励非住宅用地转型新兴产业。3）济南：收购主体“济南城市发展集团”发放省内首笔收购已建成存量商品房用作保障性住房贷款，授信金额1.1亿元，首批到位贷款金额8121万元，期限25年，支持其收购保利中科创新广场公寓项目用作配租型保障性住房，建筑面积1.7万平方米、存量商品房531套。4）武汉：阶段性调整住房公积金贷款额度，“推行‘卖旧买新’交易新模式”、“优化新建商品房项目审批服务”“优化个人住房贷款套数认定标准”、“给予阶段性购房优惠支持。5）深圳：根据规定，2024年5月18日前发放的住房公积金个人住房贷款，将从2025年1月1日起按相应首套、二套利率调整。对于首套房而言，5年以下（含5年）贷款利率为2.35%，5年以上贷款利率为2.85%，目前公积金贷款利率正式下调。
　　公司动态：1）贝壳：贝壳旗下贝好家经过17轮竞拍，击败象屿&天安联合体，以69715万元竞得奉贤区奉贤新城10单元17-02地块，溢价率13.89%，成交楼面价22777元/平方米。该地块为宅地，建筑面积30607.20平方米，容积率2。2）保利发展：12月31日，保利发展70.22亿底价斩获天河绢麻厂地块，全年斥253.771亿在广州买地。3）中海：12月31日，杭州年度压轴土拍激烈展开，其中滨江区府宝地成为焦点。该地块在挂牌报价阶段溢价率已超22%，最终经过66轮报价，由中海以总价449028万元竞得，折合楼面价44673元/平，溢价率59.78%。4）万科：12月31日，万科通过转让物业或车位清偿万物云关联债务7.03亿元，物业估值7.1亿元。
　　销售端：新房成交同比上升68%，二手房成交同比上升95%。1）本周20城商品房成交面积340.9万方，商品房日平均成交面积48.7万方，环比下降52%，同比上升68%。2）从累计数据来看，2024年20城成交面积12333万方，累计同比下降18%。3）本周10城二手房成交面积206.7万方，日平均成交面积29.5万方，环比下降29%，同比上升95%。4）从累计数据来看，2024年10城二手房成交面积7901万方，同比上升8%。
　　投资策略：2025年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表