核心观点：
　　本文关注土地库存（即已出让未开工土地）。截至9月，估算土地库存约36.6亿平（作为对比，同期现房库存为3.8亿平），去化周期来到54个月，超过前高2014年的42个月。若要将土地库存去化至“合意水平”，需要消化12.8-14.1亿平，所需金额或在5.1-5.6万亿。政策层面，当前以专项债资金、央行设立再贷款支持为主，在土地市场偏弱的背景下，各地推进动能仍需进一步观察。
　　一问：土地库存，有多少？
　　概念界定与估算方法：本文中土地库存是指，已经出让，但尚未开工的住宅类土地的规划建筑面积。使用：土地库存=历年住宅土地成交建面-历年住宅新开工面积，详见正文。
　　估算结果：1）从绝对水平看，截至2024年9月，土地库存约36.6亿平，绝对水平上，低于前高2018年的40.5亿平。
　　2）从去化周期（土地库存/近12个月销售面积均值）看，土地库存去化周期来到54个月，已超过前高2014年的42个月。
　　3）从形成时间看，大部分形成于2016年之前。当前36.6亿平土地库存中，约16亿平形成于1999-2008年，占比约44%；22亿平形成于2009-2015年，占比约60%；2016-2024M9，土地库存小幅去化1.5亿平。
　　二问：土地库存，有何特征？
　　一是城投开工比例较低。2021年来，城投托底土地市场，拿地比例从2019年的16%，提升至2023年的33%，详见前期报告《隐秘的增量——财政支持地产政策点评》，城投“超额拿地”的背后，是开工率的低迷，与闲置土地的累积，据克而瑞“（2021-2024M5）城投拿地未开工面积近3.3亿平方米，乐观测算未来开工的占比仅15%”，“城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%”；
　　二是低能级城市开工比例较低。据克而瑞“（2023年至2024年上半年全国成交含宅地块超过10宗的城市中）一线城市的开工率达到81%，二线城市则大幅降低至24%，三四线城市仅有2%”。
　　三问：土地库存：需要去化多少？
　　库存去化程度参照两个标准，一是将去化周期降至2012年来的历史均值附近（对应的是人口拐点，据2012年国家统计局局长马建堂“中国劳动年龄人口（15-59岁）在2012年出现了相当长时期以来绝对数量的第一次下降”），二是将库存周期降至2016年水平（官方明确开始去库存的首年，且房价已上涨）。
　　基于前述假设，若要将土地库存去化到合意程度，需要消化12.8-14.1亿平，所需金额或在5.1-5.6万亿。
　　四问：当前有何支持政策？
　　一是专项债资金支持，11月7日，自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确实施细则。
　　二是央行研究设立再贷款，参照10月17日央行在国新办发布会上表态“人民银行会同有关部门正在抓紧研究，允许政策性银行、商业银行向有条件的企业发放贷款，收购房企存量土地，人民银行提供必要的专项再贷款支持”。
　　三是严控新增土地供应，据自然资源部，各城市商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。
　　风险提示：数据口径差异导致测算偏差，政策力度超预期