10月17日，国新办就“促进房地产市场平稳健康发展有关情况”举行发布会。住建部部长倪虹和财政部、自然资源部、央行、金融监管总局负责人出席。发布会延续9月政治局会议对地产市场止跌回稳的总体要求，将政策组合拳概括为“四个取消、四个降低、两个增加”，其中的增量政策方面主要包括：1）重提货币化安置、新增实施100万套城中村及危房改造；2）年底前增加“白名单”项目贷款审批通过规模至4万亿元。此外，亦有提及赋予城市政府调控自主权、调整或取消各类住房限制性政策、加大住房保障力度、政策行和央行提供信贷支持等。整体而言，增量政策较为温和，政策重心落于降低居民购房负担，缓解房企、地方政府和地产供应链企业的现金流压力。
　　本次住建部发布会将政策组合拳总结为“四个取消，四个降低，两个增加”。其中，主要增量政策体现在“两个增加”——1）通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造；2）年底前将“白名单”项目贷款审批通过规模增加至4万亿元。“四个取消”则包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准，“四个降低”为降低住房公积金贷款利率、首付比例、存量房贷利率，以及“卖旧买新”换购住房的税费负担。具体而言：
　　城中村改造方面，会议提出将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，后续各地可根据推进情况继续加大力度。完成时间及执行细节尚未明确。根据住建部数据，全国仅35个大城市就有170万套的城中村改造需求，全国层面共297个地级市预计需求更大；危旧房改造全国则有约50万套。同时，此次强调通过货币化方式，有助于更好满足居民对房型及地点的需求、加速推进过程，并消化存量商品房。此外，各地还可以根据城市更新情况进一步选择条件成熟的项目、后续可以继续加大力度。而项目要求方面，既包括“群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出”、又要求“资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险”，项目预期收益率要求或一定程度上影响开发商推进意愿。
　　房企信贷支持方面，表示要加大“白名单”项目贷款投放力度，年底前贷款审批通过规模增至4万亿，较目前增量达1.77万亿元。提出所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。截至今年10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过的贷款规模达2.23万亿元、意味着年底前增加金额达1.77万亿元。今年1-8月房地产开发资金来源同比回落约20.2%、显示开发商现金流仍承压，其中国内贷款占比约15%，同比回落5.1%，降幅明显小于定金、按揭款等其他资金来源（图表1-2）。“白名单”项目贷款审批规模扩大亦有望在四季度继续对房企资金来源形成边际支撑，或有助于减少部分地产商现金流风险外溢至实体经济层面的负面影响。
　　加大住房保障功能方面，优化保障房及公租房政策、支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，同时也强调需“确保项目融资收益平衡”。根据住建部数据，今年1-9月份已建设筹集保障性住房148万套（间），年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。针对城市低收入住房困难家庭实施的公租房保障，基本实现应保尽保。同时，住建部表示“公租房保障也有两种方式，一种是实物租赁，还有一种是货币化补贴”。此外，为适应生育二孩及以上家庭的需要，可适度增加保障性住房的面积。
　　提振地产需求方面，取消各类购房限制性政策，并提高居民购房负担能力，主要措施包括“四个取消”和“四个降低”。央行负责人表示，10月25日至31日商业银行将完成存量房贷利率调整，预计存量房贷利率将平均下降0.5个百分点，节省居民房贷利息支出1,500亿元，惠及5,000万户家庭、1.5亿居民；同时除北、上、深三个一线城市之外，全国绝大多数城市的首套、二套房最低首付比例都统一调整为15%。据我们估算，存量房贷利率下调后，2024年居民房贷月供支出占城镇居民可支配收入的比例可能降至6.5%左右、回到2017年的水平；首付比例下调后，商品房首付金额占城镇居民可支配收入的比例或将降至2005年以来的最低水平5.5%；随着房价调整，今年全国50大城市的房价收入比或已下行至2015年的水平（图表3-6）。此外，财政部负责人表示将明确与取消普宅和非普宅标准相衔接的税收政策，主要涉及北上广深一线城市对个人销售购买2年以上非普宅征收的增值税、以及开发商销售增值率低于20%的普宅享受的免征土地增值税优惠。
　　总体看，本次发布会表态较为积极，与政治局会议“促进房地产市场止跌回稳”的总体基调一脉相承，但仍需重点关注后续执行细节，尤其是城中村改造的货币化安置、“白名单”信贷支持扩容，以及利用专项债收储土地及商品房等政策。
　　城中村改造和货币化安置的效果或取决于体量规模及推进速度，因此政策执行细节尤为重要，包括执行主体、回报要求、完成时间等。一方面，相比2015-2018年棚改共计改造完成2442万套，年均610万套，其中货币化安置共计1089万套、年均272万套（图表7-8