新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均上升。
　　核心观点
　　新房成交面积环比降幅收窄，主要是因为随着进入传统销售旺季，房企推盘强度有所增加；但同比降幅扩大，一方面受中秋节假日影响，另一方面，成交状态仍然低迷，与市场观望情绪再起以及对后续出台宽松政策的预期有关。40个城市新房成交面积为154.3万平，环比下降1.9%，同比下降53.1%，同比降幅较上周扩大22.3百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-23.3%、5.8%、8.1%，同比增速分别为58.4%、-52.4%、-46.8%，其中一线城市同比由正转负，同比增速较上周下降了60.4个百分点；二线城市同比降幅较上周扩大了3.4个百分点；三四线城市同比增速持续为负，同比增速较上周下降了30.7个百分点。
　　二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大，受中秋节假日影响以及市场情绪仍然低迷双重影响。18个城市成交面积为111.0万平方米，环比下降22.2%，同比下降41.1%，同比降幅较上周扩大了31.2个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-26.4%、-21.4%、-19.2%，同比增速分别为-30.3%、-52.0%、-36.6%。一线城市同比增速持续为负，同比增速较上周下降了29.8个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了33.0个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了29.6个百分点。
　　新房库存面积同环比均下降;去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为6707万平，环比增速为-30.5%，同比增速为-4.2%；去化周期为20.1个月，环比上升2.0个月，同比上升1.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.1、19.2、74.9个月，环比分别上升1.7、2.3、3.4个月，同比分别上升1.0、1.2、25.7个月。
　　土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均下降。成交土地规划建面为1643.4万平，环比上升23.8%，同比上升5.7%；成交土地总价为502.2亿元，环比上升216.6%，同比上升66.1%；成交土地楼面均价为3056.0元/平，环比上升155.7%，同比上升57.1%；土地溢价率为0.4%，环比下降2.5%，同比下降1.6%。
　　房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为27.0亿元，环比下降71.2%，同比上升73.6%（前值：47.8% ）。总偿还量为93.2亿元，环比上升4.6%，同比上升27.1%（前值：-5.3%）；净融资额为-66.2亿元。
　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为6.9%，较上周上升7.4pct，房地产行业相对收益为5.5%，较上周上升3.8pct。房地产板块PE为18.04X，较上周上升1.04X。
　　政策
　　美国开始进入新一轮的降息周期。9月19日美联储宣布降息50BP，将美国联邦基金利率目标区间从5.25%-5.5%降至4.75%-5%。这是美国自2020年3月以来的首次降息，也意味着美国自2022年3月开启的紧缩周期开始转向宽松。9月20日国内LPR未调整，1年期、5年期以上LPR仍为3.35%、3.85%，仍有下调空间。
　　9月24日国新办举行的“介绍金融支持经济高质量发展有关情况”发布会上，释放了一系列利好政策。货币政策方面，一方面，近期将降准0.5pct，提供长期流动性约1万亿元；另一方面，降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率从1.7%降为1.5%，央行预计将带动后续LPR下行0.2-0.25pct。房地产政策方面，1）引导存量房贷利率降至新发房贷利率附近，央行预计平均降幅约0.5pct，预计惠及1.5亿人，预计每年将降低利息总额1500亿元/年。我们认为，下调存量房贷利率的根本原因在于当前提前还贷的现象较多、规模较大，且较为持续。截至2024年二季度末我国个人购房贷款余额37.8万亿元，较一季度末下降4000亿元，单季下降规模达到历史最大水平。参考去年8月31日存量房贷利率下调情况，政策出台后的9-12月房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月：提前还款额4325亿元）下降10.5%。存量房贷利率下调可以有效缓解提前还贷的现象。2）将全国层面的二套房最低首付比例由25%下调到15%。3）将原本2024年底前到期的经营性物业贷款和金融16条延期至2026年底到期。4）3000亿元保障性住房再贷款，央行资金支持比例将由60%提升至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。5）支持收购房企存量的土地。研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，央行可提供政策支持。整体而言，此次国新办会议央行宣布的相关政策，前期市场已有预期，我们预计实际LPR下调落地后，可能会带动一波成交的修复，但整体由于经济基本面和当前居民收入预期仍然较弱，市场信心仍然不足，持续性有待观察。
　　地方层面，北京拟适时取消普宅与非普分类标准。9月20日，北京贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，其中提到适时取消普通住宅和非普通住宅标准。目前普通住宅和非普通住宅房贷和税收政策有所不同，若该举措得到落实，将有效降低部分购房者的购房成本，一定程