理由1：内部环境带来政策加码概率高
　　2024年1-8月地产销售和土地投资下行趋势延续，行业下行压力仍在。根据中指研究院数据，2024年1-8月TOP100房企销售总额为2.7万亿元，同比下降38.5%，降幅较上月收窄1.6个百分点。8月单月，TOP100房企销售额同比下降22.1%，环比降低2.43%。土地投资方面，2024年1-8月TOP100房企拿地总额4731亿元，同比下降40.0%，相较1-7月降幅扩大2.0个百分点。2024年“517新政”对地产销售的带动作用逐步减弱，但1-8月销售和土地投资的下行趋势未被打破。我们认为地产下行风险仍在，年底政策加码以企稳市场或将是大概率事件。政策发力方向上，我们在8月31日点评报告《行业政策再推进的方向是什么》中提到房地产政策或将从供给侧托底向需求侧降成本转变，具体包括1）降低新增和存量房贷利率；2）延长贷款期限；和3）降低交易环节税费等。
　　理由2：外部环境带来增量资金
　　在5月专题报告《地产长期格局确立细分领域长牛》中，我们复盘2024年地产板块表现时发现，2024年AH地产股的波动不仅受到政策影响还受到国际资金流动的影响，而国际资金流动主要受美国利率预期和政策影响。例如4月25日美国公布Q1的GDP增速不及预期，市场预期美联储降息升温，AH地产股出现上涨行情。再例如7月底美日套息交易和“美国衰退”逻辑交易期间，市场预期美联储降息，AH地产股也出现了上涨。由于房地产是重资产，杠杆率相较其他行业较高，因此利率的变化导致的国际资金的流动也会影响房地产资产价格预期和股票价格涨跌。我们认为，8月以后美股波动加大和9月美联储降息释放流动性，会给A股和港股带来估值修复的机会。此外，年底美国大选落幕后，美国经济政策走势将更加明朗，也有利于国内政策发力。
　　投资建议：守住金秋
　　根据国家统计局数据，2024年1-7月住宅销售面积累计同比降幅21%，若该降幅延续到12月，则全年住宅销售面积仅约7.6亿平。2021、2022、2023年9月单月住宅销售面积环比8月分别增加26%、37%和45%，12月相对11月环比增加36%、38%和34%。我们认为，从9月到年底是政策发力收窄房地产销售面积降幅的关键时刻，尤其是叠加年内季度影响，年底政策发力效果更明显。申万房地产指数（801180.SI）最低点出现在8月29日1618.13，2024年9月3日收盘价为1686.17。7-8月申万房地产指数累计降幅2.33%，趋于平缓，抛压减弱。我们认为，9月房地产行业指数低点是布局地产的良好时机，政策加码和基本面季节性修复均有机会带动地产板块估值修复。投资标的方面：我们维持行业极致出清的观点，优质房企仅剩不到十家，建议关注：A股-保利发展、招商蛇口、滨江集团；H股-华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国等；此外，当前二手房市场韧性较强，建议关注：贝壳-W、我爱我家。逐步度过债务高峰进入修复周期的公司可关注A股-金地集团、新城控股和H股-新城发展。
　　风险提示：政策执行和落地效果尚有不确定性；行情持续时间