投资要点
　　1、业绩方面：收入下滑，业绩承压，优质房企好于行业。
　　板块业绩承压，营业收入同比下降，归母净利润亏损，主要因为毛利率下滑和减值。2024H1地产板块实现营业收入7815亿元，同比-21%；归母净利润亏损规模109亿元，去年同期盈利337亿元。业绩下滑主要因为：1）毛利率下滑，2024H1板块整体毛利率14.3%，较23年底下降2.1pct，较去年上半年下降2.9pct；2）部分房企提前释放减值压力致减值规模同比大幅提升，2024H1板块资产减值损失为95.4亿元，去年同期33.3亿元。信用减值损失为39.2亿元，去年同期17.2亿元。
　　优质房企业绩相对好一些。2024H1第一/二/三/四梯队房企营收增速分别为3.0%/-24.8%/-24.4%/-32.3%，归母净利润第一梯队盈利113亿元，第二、三、四梯队分别为-193/10/-39亿元，第一梯队优质房企表现远好于其他梯队。
　　2、财务方面：优质房企融资能力大幅好于板块。
　　净负债率提升，现金短债比下降。截至2024年上半年，板块剔除预收账款资产负债率为68.5%，较2023年底下降0.7个百分点；净负债率为76.3%，较2023年底上升7.3个百分点；现金短债比为0.95，2023年为1.19。板块整体货币资金为7223亿元，同比下降23.7%。
　　第一梯队房企财务指标优于其他梯队，尤其是净负债率和现金短债比指标。具体来看，2024年上半年，一/二/三/四梯队房企剔除预收账款资产负债率分别为64%/69%/63%/84%，净负债率分别为57%/85%/66%/149%；现金短债比分别为2.06/0.91/0.87/0.20。
　　板块整体有息负债规模下降，第一梯队提升。2024年上半年，行业整体有息负债规模同比下滑2.6%，其中一/二/三/四梯队房企有息负债增速分别为+2.7%/-5.2%/-7.4%/+1.0%。
　　3、行业销售和拿地规模下降，优质房企好于行业。
　　行业销售下滑，优质房企降幅略小于行业。2024年1-7月全国商品房销售金额同比下降24.3%。根据克而瑞百强房企数据，2024年1-8月百强房企销售金额同比下降38.7%。优质房企销售增速同比下降30.1%，降幅小于百强水平。
　　土地成交金额下滑，优质房企也减少了拿地力度。2024年1-7月300城住宅类用地成交金额同比-41.8%。四家主要央企1-7月拿地力度平均13.5%，去年平均32.1%。
　　投资建议：地产行业在2024年上半年业绩仍受毛利润率下行和提前释放减值压力影响。优质房企业绩、融资、销售拿地都更加稳健。我们认为地产基本面最终将迎来长期持续复苏，推荐保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份等。
　　风险提示：基本面恢复不及预期、政策落地低于预期、房企信用风险超预期。