销售收入大幅下降，房产经营收入保持增长，维持“买入”评级
　　浦东金桥发布2024年中报，公司销售收入减少，房产经营收入保持增长，可售资源充足，区位优势以及产业聚集效应显著。受公司可结转资源不足及开发进度影响，我们下调盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为9.85、13.84和15.19亿元（原值为14.84、16.74和19.01亿元），对应EPS为0.88、1.23、1.35元，当前股价对应PE为10.5、7.5、6.8倍。公司推动重点项目去化，可售项目储备充足，业绩有望改善，维持“买入”评级。
　　销售收入大幅下降，盈利能力同比下滑
　　公司2024上半年实现营收14.53亿元，同比-70.0%；实现归母净利润3.28亿元，同比-78.3%；实现经营性净现金流-4.44亿元，基本每股收益0.29元，销售毛利率和净利率分别为60.1%和21.9%，分别-15.7pct和-8.9pct。公司业绩下降主要由于2023上半年集中结转高毛利住宅项目，2024上半年无住宅项目结转，销售收入同比下降90.1%；同时由于项目销售导致销售期间费率同比+14.9pct至19.5%。
　　房产经营收入保持增长，可售项目储备充足
　　截至上半年末，公司持有各类经营性物业合计约313万方，平均出租率降至79%；整体经营稳健，实现租金收入9.54亿元，同比+7.0%；酒店公寓服务业务收入0.96亿元，同比+16.1%；物业管理业务得益于新增Office Park金科园及金湘园项目，收入同比+201%。公司上半年祝桥项目实现开工，公司在售住宅碧云澧悦项目二期开盘预售，截至6月末全盘去化率56.35%，累计收款26.3亿元。公司可售项目储备充足，下半年临港组团和北外滩135街坊项目力争实现预售，北外滩138街坊、碧云综合体和祝桥项目上半年推进有条不紊。
　　新设产业投资平台，融资渠道畅通
　　公司2024年6月新设“金桥资本”产业投资平台正式运作，首期规模30亿元，积极构建全生命周期投资矩阵；盛盎公司设立早期基金1亿元，同时推进设立不低于10亿元的CVC新通信基金。公司融资渠道畅通，2024年8月成功发行5年期8亿元中票，票面利率2.22%。
　　风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。