深耕金桥租售结合，打造领先产业城区综合开发运营商，维持“买入”评级浦东金桥发布2023年中期报告，公司上半年营收业绩同比高增，可售房产资源充足，房产租赁收入稳中有升，出租率逆势提升，区位优势以及产业聚集效应显著。我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为17.84、15.06和19.37亿元，对应EPS为1.59、1.34、1.73元，当前股价对应PE为8.1、9.6、7.5倍，维持“买入”评级。
　　营收利润同比高增，盈利能力有所提升
　　公司上半年实现营业收入48.45亿元，同比增长61.0%；实现归母净利润15.12亿元，同比增长57.8%；毛利率和净利率分别提升至75.8%和30.8%（2022年分别为68.6%和30.7%），基本每股收益1.3472元。公司业绩高增主要由于碧云尊邸二期项目集中结转增加了收入38.32亿元。公司上半年经营性现金流量净额-60.38亿元，主要由于项目储备土地款支出达52.11亿元。
　　持有大量高品质物业，全面开展投资业务
　　公司坚持租售并举的经营模式，持有各类经营性物业合计约321万方，平均出租率达到87%，为近年来最高水平。公司上半年完成Office Park金科园竣工备案，增加可租售面积19.9万方，围绕“金色中环发展带”推动了20多个项目的前期或开工建设工作。同时公司已启动专业化投资团队组建工作，逐步完善直投＋基金投资的业务模式，全面开展投资业务。
　　可售资源充足，园区储备地块持续推动
　　公司在建可售住宅项目充足，上半年参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选，被确定为实施主体，预估货值超70亿元，将极大增厚公司土地储备，同时公司临港组团项目和周浦项目预计可售货值近180亿元，项目储备丰厚。园区资源方面，08街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整，预计将于年内正式获批；金桥南区零增地改扩建初步估计可新增空间约40万方。
　　风险提示：项目拓展不及预期、产业导入不及预期、上海新房价格波动风险。
　　
　　

研究报告全文：房地产房地产开发公司研浦东金桥600639SH营收利润同比高增住宅和园区土地储备充足究2023年09月01日公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期202391当前股价元1294深耕金桥租售结合打造领先产业城区综合开发运营商维持买入评级公一年最高最低元14101004浦东金桥发布2023年中期报告公司上半年营收业绩同比高增可售房产资源司充足房产租赁收入稳中有升出租率逆势提升区位优势以及产业聚集效应显信总市值亿元14524息流通市值亿元11002著我们维持盈利预测预计公司2023-2025年归母净利润为17841506和1937更总股本亿股亿元对应EPS为159134173元当前股价对应PE为819675倍新1122报流通股本亿股850维持买入评级告近3个月换手率7131营收利润同比高增盈利能力有所提升公司上半年实现营业收入4845亿元同比增长610实现归母净利润1512股价走势图亿元同比增长578毛利率和净利率分别提升至758和3082022年分别为686和307基本每股收益13472元公司业绩高增主要由于碧云尊浦东金桥沪深300邸二期项目集中结转增加了收入3832亿元公司上半年经营性现金流量净额3020-6038亿元主要由于项目储备土地款支出达5211亿元10持有大量高品质物业全面开展投资业务0公司坚持租售并举的经营模式持有各类经营性物业合计约321万方平均出租-10率达到87为近年来最高水平公司上半年完成OfficePark金科园竣工备案开-202022-092023-012023-052023-09增加可租售面积199万方围绕金色中环发展带推动了20多个项目的前期源证数据来源聚源或开工建设工作同时公司已启动专业化投资团队组建工作逐步完善直投基券金投资的业务模式全面开展投资业务证券相关研究报告可售资源充足园区储备地块持续推动研公司在建可售住宅项目充足上半年参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选究开发运营齐头并进金桥区域开发被确定为实施主体预估货值超70亿元将极大增厚公司土地储备同时公司报建设主力军公司首次覆盖报告告临港组团项目和周浦项目预计可售货值近180亿元项目储备丰厚园区资源方-2023613面08街坊碧云商业综合体项目继续推动城市更新及成片出让规划调整预计将于年内正式获批金桥南区零增地改扩建初步估计可新增空间约40万方风险提示项目拓展不及预期产业导入不及预期上海新房价格波动风险财务摘要和估值指标指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元46175053640970417995YOY2859526899135归母净利润百万元16231584178415061937YOY465-24127-156286毛利率684686643495546净利率352313278214242ROE1261021158698EPS摊薄元145141159134173PE倍8992819675PB倍1211100908数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14公司信息更新报告附财务预测摘要资产负债表百万元2021A2022A2023E2024E2025E利润表百万元2021A2022A2023E2024E2025E流动资产1432016647215143408921901营业收入46175053640970417995现金4205262714489851913424营业成本14601587228735573626应收票据及应收账款149261201336256营业税金及附加6781090131612181513其他应收款1724282936营业费用3124502520预付账款12233管理费用104114137144164存货4207114952562211944416研发费用00000其他流动资产57412238423240093766财务费用2762768992155非流动资产1894717901196541926819605资产减值损失00000长期投资1718263442其他收益2012242420固定资产10651016136313191459公允价值变动收益14-3-253无形资产272264257249242投资净收益107124115119117其他非流动资产1759316603180071766717863资产处置收益-00-000资产总计3326834548411675335841506营业利润21332087266521542658流动负债1483012314169012940917130营业外收入22222短期借款248530152750138572816营业外支出11111应付票据及应付账款16761397318238203378利润总额21342088266621552659其他流动负债106697903109691173310936所得税559535684552682非流动负债59256976702754184171净利润15751552198316021977长期借款44355840586842352963少数股东损益-48-311989640其他非流动负债14901136115911831208归属母公司净利润16231584178415061937负债合计2075519291239283482721301EBITDA28712977316830523430少数股东权益1742445264427402779EPS元145141159134173股本11221122112211221122资本公积17091709170917091709主要财务比率2021A2022A2023E2024E2025E留存收益82119244109991247814277成长能力归属母公司股东权益1233912812145961579117426营业收入2859526899135负债和股东权益3326834548411675335841506营业利润446-22277-192234归属于母公司净利润465-24127-156286获利能力毛利率684686643495546净利率352313278214242现金流量表百万元2021A2022A2023E2024E2025EROE1261021158698经营活动现金流1082-253214079-1491118262ROIC8181794983净利润15751552198316021977偿债能力折旧摊销518525467701594资产负债率624558581653513财务费用2762768992155净负债比率402469-216632-270投资损失-107-124-115-119-117流动比率1014131213营运资金变动3384-693611864-1732315691速动比率0503100409其他经营现金流-45652175-210137-37营运能力投资活动现金流-5132347-3106-130-636总资产周转率0101020102资本支出1281038-75133应收账款周转率309247278262270长期投资-6082286-8-8-8应付账款周转率1010101010其他投资现金流-11094642-2076-213-511每股指标元筹资活动现金流-483649888-1904-1747每股收益最新摊薄145141159134173短期借款88530-265132-66每股经营现金流最新摊薄096-2261254-13281627长期借款-1268140528-1633-1272每股净资产最新摊薄10991141130014071553普通股增加00000估值比率资本公积增加00000PE8992819675其他筹资现金流697-12861125-403-408PB1211100908现金净增加额8546511861-1694415880EVEBITDA5677358829数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明24公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明34公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他金融工具的邀请或向人做出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为做出投资决策的唯一因素本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告做出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于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