投资提示：
　　华泰紫金宝湾物流仓储REIT将于2024年9月3日询价，询价区间为4.062元/份-4.265元/份。
　　高标大平仓具备稀缺性，地处核心物流节点。本基金基础设施项目为天津宝湾物流园、南京宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园，均为高标仓，单层大平仓设计，方便装卸，在近年以双层仓及多层仓供应为主的仓储物流园中具有稀缺性。其中，天津项目规模较大，毗邻天津港，选址辐射内陆腹地；南京项目坐落于江宁区，邻近南京禄口国际机场，收入占比下滑；嘉兴项目地处长三角分拨枢纽，核心客户为当地制造业，规模较小。
　　 21-23年营业收入逐年递减，净利润增速放慢。2021年-2024年Q1，项目公司实现营业收入10,169/9,760/9,514/2,430万元，主要为仓储租金收入和管理费收入。其中，南京公司收入规模逐年下滑，天津公司、嘉兴公司2023年营收分别同比变动-2.39%、7.62%；净利润分别为2,415/1,953/2,549/1,042万元，其中2022年同比下滑19.15%，但2023年同比增长30.53%；毛利率处于中游水平，21-23年净利率低于可比REITs均值。
　　出租率平稳，租金稳中略降。2021年-2024年Q1，天津项目、嘉兴项目接近满租且呈现平稳态势，南京项目平均出租率相对较低，主要因为2022年至2023年由于部分租约到期，处在换租期，出租率有所降低，但上述三个项目在预测期内的出租率均高于90%。租金方面，2021年-2023年天津项目、南京项目、嘉兴项目的租金水平整体小幅下滑。2024年Q1，嘉兴项目租金水平创2021年至今新高，南京项目出现回升，而天津项目创新低，但仍高于市场租金水平，且相较于可比REITs具备一定的租户集中度优势。
　　预测本基金2025年净现金流分派率低于可比。根据招募说明书预测，假设预测可供分配金额100%分派，该基金2024年4-12月和2025年的预测净现金流分派率分别为3.19%和4.51%，2025年低于华夏深国际仓储物流REIT。
　　折现率合理谨慎，资产估值增值率达124.13%。截至2024年3月末，天津项目、南京项目折现率均为8.00%，嘉兴项目折现率为8.25%，相较其他已发行的仓储物流REITs，折现率合理谨慎。基础设施项目增值率为124.13%，仅低于中金普洛斯REIT的增值率353%。评估增值的主要原因是基础设施资产以成本法入账，未充分反映土地增值收益。
　　初步测算P/FFO高于可比REITs平均水平。2023年，本项目净利润为2,548.91万元，加回折旧和摊销的调整后利润为5,133.38万元，测算得P/FFO为23.74~24.93倍，高于可比REITs以最新收盘价计的P/FFO均值。
　　风险提示：1)宏观环境改变：国际经济、政治环境面临诸多不确定因素，将对仓储物流行业的发展造成影响。2）行业相关政策法规变化：国家法律、行政法规、宏观经济政策的调整均可能对行业以及基础设施项目产生影响。3）仓储物流行业竞争：行业的发展和市场竞争的加剧，对基础设施项目的经营带来不利影响。4）城市规划及基础设施项目周边便利设施、交通条件等发生变化：基础设施项目所在地社会化便利设施改变，特别是交通环境的不利变化，则会对基础设施项目带来不利影响。5）租赁相关：若单个或多个重要承租人退租、拒绝履行租约或拖欠租金，如租约到期后部分承租人未续约，且未能及时引入新的承租人，影响投资收益。6）租约集中到期：如租约到期后部分承租人未续约，且未能及时引入新的承租人，影响项目未来现金流及投资者的收益。