华夏大悦城商业REIT发售份额为10亿份，初步询价区间为3.271元/份~3.502元/份，预计募集资金为33.04亿元。
　　项目地处成都核心区，千万级客流保障营业额。本基金基础设施项目为成都市核心区武侯区的成都大悦城购物中心，年度客流逾2,000余万人次，可触达的客群消费能力较强，21年-24Q1营业额分别为20.4/23.3/25.4/6.5亿元。原始权益人为卓远地产，是大悦城控股下属公司，实际控制人为中粮集团。大悦城控股商业租户品牌储备规模超两千家，其中零售、餐饮、娱乐服务分别1000/900/400余家，为本项目入驻商家按时按需更新迭代提供保障。
　　历史业绩表现良好，23年盈利能力显著回升。21年-24Q1，本项目营收分别为3.02/2.40/3.35/0.83亿元，租金及物业收入占比95%以上，计租方式以固定/提成“两者取高”为主，22年对商户进行租金减免导致收益大幅下降，23年已回升；净利润分别为1.02/0.63/1.09/0.31亿元；毛利率波动较大，分别为67.9%/59.7%/65.5%/70.9%；净利率高于可比REITs均值，分别为33.8%/26.4%/32.4%/37.5%；22年/23年，ROA与可比REITs相当，ROE相对较低。
　　项目现金流独立性和稳定性较强。1）出租率、收缴率较高，租约集中到期风险低：报告期各期末及24年6月末的出租率分别为97.5%/96.3%/98.1%/97.1%/98.5%，均接近满租，租金收缴率均达到或接近100%；24年Q2-Q4至29年及以后的租约到期面积占比分别为18.45%/16.39%/14.39%/11.49%/4.61%/34.67%，较为分散。2）月租金、月销售坪效稳定提升，高于可比REITs均值：项目报告期的租金坪效分别为239/256/279/285元/平方米/月，销售坪效分别为1951/2228/2429/2486元/平方米/月，均高于可比REITs均值，二者21-23CAGR分别为8.1%/11.6%，且24Q1持续保持增长。3）业态结构以零售为主，租户集中度分散：截至24年7月末，本项目租户合计402家。业态分布来看，23年/24Q1零售业租金收入占比分别为60%/66%，低于华安百联消费REIT 23年70%的零售商户租金收入比重；租户集中度来看，项目前十大租户24Q1的租金收入占比均未超过3%，合计占比11.6%，集中度显著低于同期华夏华润商业REIT（19.7%）及可比REITs均值（28.5%）。
　　24年/25年预测净现金流分派率5.25%/5.36%，低于可比REITs均值。根据招募说明书预测，本基金24年7-12月/ 25年的可供分配金额分别为8721/17698万元。若100%分配，以招募说明书披露的假定预计募资33.04亿元计，则24年/25年的预测净现金流分派率（年化）分别为5.25%/5.36%，低于可比REITs均值。
　　项目折现率与可比REITs中枢相当，资产评估增值率较高。根据招募说明书，本次对成都大悦城项目的评估测算采用7%的折现率。截止24年3月末，项目估价总值为32.43亿元，账面价值为10.87亿元，项目估价总值较账面价值的增值率为198.47%，显著高于可比REITs中值，仅次于华安百联消费REIT。
　　P/NAV上限与可比REITs相当，P/FFO较高。测算得截至24年3月末的NAV公允参考值为3.36元，以公告初步询价区间计算，P/NAV区间为0.97倍~1.04倍，上限与可比REITs以最新收盘价计的P/NAV均值相当；项目23年P/FFO为20.73倍~22.20倍，高于可比REITs以最新收盘价计的P/FFO均值。
　　风险提示：1）与周边同类项目存在一定竞争：周边5公里半径内有6个购物中心项目；2）成都核心城区未来新增项目可能对本项目分流：预计成都零售物业市场在24-26年的新增项目面积合计约为70000平方米；3）原始权益人持有的非入池资产与本项目关联较为紧密：非入池资产与成都大悦城物理上相连接、经营上相关；4）租赁合同未能如期完成换签：截至24年7月末，仍有28家租户未能完成换签，其中2家岛柜租户尚保留优先购买权；5）土地使用权续期安排存在不确定性：本基金项目国有建设用地使用权到期时间为2047年9月3日，但基金存续期限为自基金合同生效之日起24年，晚于土地使用权到期日，若发生土地使用权到期后被要求承担额外条件，或申请续期不被批准，本基金将受到重大不利影响。