投资要点：
　　 24H1营收同比-2.5%，归母净利润同比-24%，低于预期，分红率提升。2024H1，公司营收869亿元，同比-2.5%；归母净利润103.1亿元，同比-23.5%，低于市场预期；核心归母净利润106.4亿元，同比-23.0%；基本每股收益0.94元，同比-23.5%；毛利率和归母净利率分别为22.1%和11.9%，同比分别-0.5pct和-3.3pct。销售及管理费用率仅3.9%，同比+0.1pct。公司业绩下降，主要源于：1）公司结转规模有所下降，以及结转毛利率下降；2）少数股东损益12.1亿元，同比+68%；3）投资物业公允价值变动收益0.1亿元，23年同期为23.2亿元。至24H1末，公司已售未结转金额2,541亿元，较23年末+7.1%，已售未结转金额可覆盖23年营收1.25倍，助力公司后续业绩稳定。此外，公司拟每股派中期股息30港仙，占比核心归母净利润28%，同比+2pct。
　　 24H1销售额1,484亿元、同比-18%，聚焦核心一二线，北、上、深市占率第一。2024H1，公司销售金额1,483.8亿元，同比-17.6%；销售面积544万平，同比-32.3%；销售均价2.73万元/平米，同比+21.7%。24H1，公司整体销售回款率达83%，同比-11pct。销售金额中，东部、南部、北部、其他区域分别占比31.0%、18.0%、20.4%、30.6%；公司聚焦重点城市，一线城市销售额占比达61%、强二线城市占比22%，一线及强二线城市合计占比达83%，其中，北京、上海、深圳销售额市占率位居当地市场第一。24年公司目标销售金额保持稳定，行业逆境之下，公司全年销售目标保持积极。
　　 24H1拿地强度达9%，聚焦一二线核心城市，投资计划保持稳健。2024H1，公司拿地金额129亿元、同比-66%，拿地金额/销售金额比9%。其中，一线、强二线、其他城市拿地金额分别占比67.0%、20.6%、12.4%，一线及强二线拿地金额占比88%，拿地聚焦核心高能级城市。至24H1末，公司总土地储备4,905万平；其中，不含中海宏洋的总土地储备3,322万平，权益面积2,886万平；公司土储充裕，并且结构优质。经营策略方面，公司计划稳健投资，进一步巩固一线及重点二线城市的市场占有率。
　　三条红线指标维持绿档，融资成本低廉，商业计划积极。资金端，24H1，公司平均融资成本仅3.5%，处于行业一流水平。至24H1末，公司剔除预收款资产负债率、净负债率分别为50.0%、38.7%，现金短债比1.9倍，三道红线指标维持“绿档”，助力稳健发展。24H1，公司商业收入35.4亿元，同比+19.8%；商业运营规模871万平米，98%一二线城市核心地段，其中，85%为自持，15%为轻资产管理；商业收入中，写字楼、购物中心、公寓、酒店分别占比50%、31%、16%、3%，分别同比6%、58%、57%、6%。经营策略方面，公司目标保持商业运营收入较快增长，目标积极。
　　投资分析意见：业绩有所下行，销售、拿地聚焦一二线，维持“买入”评级。中海外经营稳健，土储丰富，结构优质，聚焦三大都市圈及一二线城市，作为“绿档”房企，公司财务指标优异，融资成本处于行业一流水平，在供给侧改革下这将赋予公司更持续而广阔的发展空间。考虑到行业下行，我们下调公司2024-25年每股收益预测至2.11、2.12、2.13元（原2.41、2.53、2.67元），目前24年PE仅5倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：增值服务拓展不及预期，人工成本超预期上升致利润率下行，外拓不及预期。