核心观点：
　　6月销售超预期。根据公司经营公告，中海地产（含宏洋）24年6月销售金额466.8亿元，同比+41%，其中中国海外发展贡献426亿元，同比+49%，中国海外宏洋集团贡献40.8亿元，同比-12%。24年上半年，中海地产、中海发展、中海宏洋销售金额分别为1484亿元、1294亿元、190亿元，同比分别-18%、-16%、-27%。
　　6月红盘集中入市，增加确定性。根据中指院，24年上半年公司红盘集中入市，24年3月在上海推出顺昌玖里（高层）首开销售额197亿元，占单月销售的52%，6月末集中推出上海领邸玖序、深圳深湾玖序、北京京华玖序三个“玖”系高端住宅，首开销售额分别为66、100、62亿元，合计销售228亿元，占6月销售的54%。此外，公司6月末推出低密产品（顺昌/恒昌玖里）首开49套100%去化，下半年恒昌玖里、领邸玖序等项目将持续为公司贡献确定性销售业绩。
　　审慎拓展，拿地利润率提升。根据公司拿地公告，24年上半年，公司共在北京、天津、西安、济南获取6宗土地，总地价129亿元（权益比例93%），中海发展24年上半年拿地毛利率45%，毛利率较高，公司在流速与利润率之间选择，保持了一贯优良的投资纪律性。
　　盈利预测与投资建议。我们预计公司24-25年核心净利润248亿元、265亿元，归母净利润分别为280亿元、298亿元，维持合理价值为18.80港元/股不变，维持“买入”评级。
　　风险提示。行业景气度影响公司去化情况；投资端谨慎，规模增长不及预期；未来利润率的波动。