扣非业绩保持平稳。招商蛇口发布24H1业绩快报，24年上半年实现营收512.73亿元，同比-0.3%，扣非归母净利润14.0亿元，同比+0.4%，业绩整体平稳。扣非归母净利润率2.73%，同比（2.71%）基本持平，略低于23年全年的3.28%。24H1归母净利润14.17亿元，同比34.2%，主要受23年同期高基数影响（23年同期REITs扩募贡献投资收益）。单季度来看，24Q2公司营收275.25亿元，同比-24.5%，归母净利润10.85亿元，同比-42.3%，扣非归母净利润11.07亿元，同比-1.4%。
　　销售排名行业前五。根据公司经营公告，24H1公司销售金额1009.5亿元，同比-39.3%，排名行业前五（克而瑞榜单），销售面积438.7万方，同比-35.9%，销售均价2.3万/平，同比-5.4%，上半年市场存在不确定性，公司减弱了推货节奏，如果上下半年销售4:6，则预计全年销售2524亿元，同比-14%。
　　投资端持续聚焦。根据公司经营公告，24H1公司拿地金额146亿元，拿地面积80万方，权益比例66%，权益拿地金额97亿元，拿地力度14%。拿地城市包括上海、成都、合肥、南京、郑州、广州、三亚。24H1拿地毛利率27.6%，与23年（28.9%）相差不大。
　　盈利预测与投资建议。公司上半年扣非业绩保持平稳，经营层面稳中有进，随着24年以后太子湾前海项目的结算，预计利润率及业绩规模都将回升，预计24-26年归母净利润分别为85、100、105亿元，同比分别+34%、+18%、+5%。维持公司合理价值13.82元/股不变，维持“买入”评级。
　　风险提示。行业景气度存在不确定性，影响销售、结算进度；未来利润率的波动；前海、太子湾项目开发进度不确定