投资要点
　　一句话逻辑：招商蛇口是领先的综合开发运营服务商，城市聚焦战略带动销售和利润超预期
　　超预期逻辑：
　　1）5月中央和地方政策密集出台
　　5月17日央行接连放松利率、首付比、公积金贷款政策，住建部明确保交楼推进和计划推进收购新房的工作。5月中下旬，深圳、广州、上海接连放松首付比、房贷利率、公积金贷款等政策，助力地产需求侧修复。根据5月4日《打破负循环，探寻修复路径》行业深度报告建立的政策研究框架，我们认为5月重点城市接连落地5月17日政策指引，对地产需求侧预期扭转起到重要作用，优质头部开发商例如招商蛇口，有望受益于政策发力带来的基本面修复。
　　2）2024Q1业绩超预期，毛利率开始修复
　　2024Q1公司实现营业收入237.47亿元，同比增长58.22%；实现归母净利润3.32亿元，同比增长22.22%；实现扣非归母净利润2.92亿元，同比增长8%；毛利率14.50%，同比增长1.88个百分点。公司2024Q1收入出现大幅增长主要由于房地产项目结转收入增加所致。我们认为这和公司的土储质量以及品牌认可度密不可分，由于公司在行业周期下行时仍然能够保持较好的销售韧性，因此2024Q1结转业绩能够超预期增长。此外，公司毛利率出现修复，我们认为这体现了公司城市聚焦战略已显示出成效。
　　检验与催化
　　1）销售规模跻身TOP5
　　2023年公司实现销售面积1223万平方米，同比+2.5%，销售金额2936亿元，同比+0.4%，销售规模行业排名较去年提升1位至第5位。城市深耕方面，公司在全国13个城市进入当地销售金额前五位，进入前五的城市数量较2022年增加1个，聚焦策略效果显现。
　　2）资源聚焦核心城市
　　2023年公司共获取55宗地块，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，拿地强度38.6%。公司在“强心30城”和“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，其中北上广深投资占公司全部投资额51%。根据中指院数据，2024年1-3月，公司累计权益拿地金额为65.49亿元，同比增长30.98%；累计权益拿地面积为34.96万平方米，同比增长34.46%；累计新增权益货值154.26亿元，同比增长36.86%。公司坚持聚焦核心城市，新增拿地项目主要集中在长三角地区。我们认为长三角地区具备较强的人口流动和经济活力，该地区的购房需求有望率先修复。
　　3）周期下行时积极计提减值
　　招商蛇口2021-2023年资产减值损失总计107亿元占三年利润总额20%，我们认为公司积极计提减值，为后续结转利润修复奠定了扎实的基础。2024H2政策持续发力的情形下，我们认为基本面有望逐渐好转，招商蛇口进一步计提减值的风险降低，利润释放空间加大。
　　4）其他检验与催化：公司后续销售、拿地、回购和分红进展
　　投资建议
　　我们认为公司作为优质头部房企，在销售、投资、融资、土储等方面均有亮眼表现，行业竞争力凸显。此外，公司在稳定房地产开发业务基本盘的前提下，持续开拓资产运营及城市服务等多元化业务，提升长期竞争力。我们认为公司终将受益于房地产行业供给侧结构优化，未来盈利能力和估值有望双重改善。我们预计公司2024-2026年归母净利润为78、93、104亿元，对应EPS为0.86、1.03、1.15元，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策放松效果不及预期，销售超预期下滑