核心观点
　　2024年7月26日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号，以下简称“新规”），标志着REITs申报从试点阶段向常态化阶段迈进。我们关注到2024年以来，我国公募REITs市场在一篮子政策支持与市场需求的驱动下，发行规模不断刷新历史纪录，总体呈现常态化发行趋势。预计未来将总结试点经验的基础上，以构建常态化发行机制为目标，扩大推荐资产类型，简化申报推荐程序，压实各方责任。
　　考虑到利率下行趋势叠加资产荒的背景，公募REITs或将在大类资产配置中发挥积极作用，既有望成为“固收+”组合策略增厚收益的选择，又能够在低波红利策略中作为补充。未来在新发与扩募扩围的双轮驱动下，预计未来我国REITs市场规模有望持续扩张，更多优质且可投的资产装入REITs平台，以承接潜在增量资金资产配置需求。
　　基础设施REITs的常态化发行是指发行过程制度化和规范化
　　REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。
　　2020年4月，基础设施REITs试点正式启动。截至目前，国家发展改革委已向中国证监会推荐67个项目（含扩募项目），共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，可带动新项目总投资超过6400亿元。据统计，上市基础设施REITs项目已累计向投资者分红超130亿元。从底层资产看，主要涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型。可以看到，今年以来，在公募REITs战略配售环节，不仅信托、保险等机构积极参与，实体企业等非传统战略配售投资者也纷纷抢筹。我们关注到，部分债券私募也将其作为稳健类资产的补充进行配置。
　　我们认为，随着常态化发行稳步推进，公募REITs底层资产图谱不断拓宽。在新规的指引下，多发行主体、多业态、跨区域、跨行业类别的公募REITs将持续上新，公募REITs常态化申报也在持续推进。截至7月29日，处于审批（含扩募）以及完成审批待上市的REITs产品共13只。参考新规划定的行业范围，我们预计，未来底层资产有望纳入景区、养老、数据中心（IDC）等更多品类。
　　值得关注的是，证监会推出一系列措施以促进内地和香港资本市场互联互通，其中包括将REITs纳入沪深港通。短期来看，该政策有利于提振境内外REITs市场投资信心，两地REITs市场互动性有望进一步增强。另外，在债市利率中枢下行，资产荒背景下，市场资金配置盘可能仍然偏强，REITs或成为以长期资金的重要配置方向。参照海外市场经验，在无风险收益率下行的趋势下，能够稳定分红的REITs将持续受到更多的关注。同时，伴随其配套机制的不断完善，REITs的配置价值将更加凸显。
　　供需两旺或是公募REITs市场扩容加速的主要原因
　　公募REITs作为一种区别于股票、债券和现金的第四类金融资产，其风险与收益介于股票与债券之间。从供给侧看，消费、高速、清洁能源、园区共4个类型的资产中，其发售情况及上市后一段时间市场表现较为突出，清洁能源和消费类型资产获得更多青睐。从需求侧看，公募REITs会计记账方式调账、引进各类增量资金等政策的推出，叠加前期市场承压后带来的估值洼地和资产荒的延续，市场存量资金信心回暖、增量资金持续关注。
　　不同于股票，公募REITs具有投向明确和强制分红等特点。首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，间接成为了基础设施项目的“股东”，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。
　　与债券相比，公募REITs虽然有稳定的分红率，但并不等同于固定利息回报，具有权益性质。在投资组合中引入公募REITs可以为投资者提供除传统金融资产之外的投资选择，有助于提升组合的多元化和风险分散化。从国际市场经验看，公募REITs与其他金融资产的价格走势相关性较低，投资组合中配置公募REITs可以优化整体组合风险、长期发挥其稳定收益优势（具体参见前期报告《公募REITs：掘金长坡厚雪赛道》）。整体而言，一方面，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力