房地产行业进入调整期，房企“三高”发展模式难以持续，政策倡导探索新发展模式。在新形势下，房企实施轻重并举发展策略，构建新发展模式。典型房企经营性业务营收增长快于开发业务，经营性业务利润贡献度凸显。在各类经营业务中，上市房企纷纷发力代建业务，头部效应明显，其中政府代建成为新发力点；购物中心、写字楼与酒店等商业运营稳步增长。总体来看，优秀房企构建新发展模式已初现成效。
　　经营性业务营收增速较快，利润贡献度凸显
　　在新形势下，房企实施轻重并举发展策略，构建新发展模式，重点发力经营性业务。典型房企1开发业务与经营性业务在2018年至2023年之间整体均保持增长态势，其中经营性业务增速快于开发业务。从业务规模看，典型房企开发业务营收2018年至2023年之间年复合增长率约为14.6%，而经营业务营收在2018年至2023年之间年复合增长率达到21.0%，增速比开发业务高出6.4个百分点。同时，较高的增速也使经营业务在企业整体营收中的占比呈现上升态势。2018年至2023年，典型房企总营收中经营业务占比从8.1%增长到10.3%，年均增长约0.44个百分点。相应地，开发业务占总营收的比例呈现下降态势，从2018年的91.9%下降到2023年的89.7%。从营收规模看，开发业务仍是当前典型房企的“生命线”。
　　开发业务毛利下滑，经营性业务利润贡献度凸显。典型房企开发业务毛利持续下滑，经营业务毛利呈增长态势。2018年至2023年，典型房企开发业务毛利整体下滑，年复合下降率约为5.1%；而经营业务毛利整体保持了增长态势，年复合增长率为23.2%。受到市场下行压力影响，房企为加快去化与回款调整售价，基于谨慎性原则计提资产减值，项目交付进程变缓影响结转等原因导致房企开发业务毛利下降。此消彼长，经营业务毛利占比呈上升趋势。2018年至2023年，典型房企毛利中来自经营业务的占比从8.9%增长到26.5%，年均增长约3.5个百分点。相应地，开发业务毛利的占比呈现下降态势，从2018年的91.1%下降到2023年的73.5%。从盈利角度看，经营业务越来越成为典型房企获取利润的“发动机”。
　　多家房企发力代建业务，政府代建成为新的机遇
　　在探索轻资产业务中，代建是重要方向。据统计，目前已有超90家企业涉足代建领域，其中优秀代表房企代建业务增长较快、占据较高市场份额。在房地产行业持续低迷的环境下，房地产代建业务呈现了逆势上扬的趋势，2023年代建行业整体新拓建筑面积超1.5亿平方米。代表房企布局代建业务较早，营业规模保持稳定增长，凭借自身管理与品牌优势在市场中占据先发位置。如绿城中国旗下上市代建平台绿城管理2018年至2023年收入年复合增长率达17.4%，2023年全年营收达33.02亿元。
　　整体来看，代建行业发展出现战略化、品牌化、专业化等特点。房企实施“轻重并举”发展战略，代建业务因其具有的轻资产、抗周期性等特征成为战略支撑。代建本质上是品牌和管理输出，品牌作为双方信任的基础尤为重要，代表房企积极提升品牌影响力，确立行业标杆地位。同时，通过标准化和数字化，创新发展模型，加强经营管理能力，不断提升专业能力和服务能力。
　　在政策指引和土拍市场现状下，与政府和国企的合作成为房企代建业务发展的新发力点。鼓励发展保障性住房的政策不断推出，以及近两年土拍市场央国企与地方城投拿地比例维持高位，均为代表房企代建业务提供了新的增长点。如绿城管理近年新拓业务中来自政府和国企委托方的占比均在70%以上。