上海：二手房成交量激增，新政短期效果显现
　　上海是四个一线城市中率先在5月17日之后调整楼市政策的城市，尤其是限购政策明显放松，包括外地户籍社保年限降低为3年，非沪籍单身人士购房区域从此前的“外环外新房+二手房”扩大至“全市范围二手房+外环外新房”，同时重点区域的人才购房范围扩大至所在区全域（此前为产业区内）。此外，叠加首付比例和贷款利率大幅下调，进一步刺激购房需求在短期释放。
　　根据Wind数据，5月17日全国层面政策出台的前一周（5.11-5.17）上海二手房日均成交量为660套，5月17日后一周（5.18-5.24）日均成交为661套，而5月27日上海新政落地后至今（5.28-6.6）的日均成交达853套，处于今年以来的最高水平，较5.17前一周的日均成交量增长29.2%。从新房成交来看，5.17前一周日均成交306套，5.17后一周日均成交317套，5.27后至今日均成交329套（较5.17前增长7.7%）。
　　总体来看，上海新政对二手房成交有明显提振，预计6月成交量将继续增长，但对新房成交的影响相对更弱。我们认为，主要原因在于目前二手房价格跌幅更大，供应量更多，而且新政对外地户口购买二手房的要求更为宽松，但短期需求释放后市场热度能否持续仍需观察。
　　广州：新政后新房成交增加，二手房挂牌量上升
　　广州5月28日发布的新政对限购政策进行大幅放松，外地户籍居民家庭在限购区购房需要的社保或个税年限从2年缩短至6个月，这也是四个一线城市中最为宽松的要求。信贷政策方面，首套/二套房首付比例从30%/40%下调至15%/25%，并取消房贷利率下限，已经与全国最低水平保持一致。根据Wind数据，5.28新政落地至今（5.29-6.6）广州新房日均成交套数为199套，较4月日均成交套数161套增长23.4%，刺激需求在短期内集中释放。
　　二手房市场方面，广州二手房每日成交数据未公布，无法进行跟踪。根据中国房地产报报道，因为新政取消了2年限售规定，二手房挂牌量在短期内显著增长。挂牌量增加一方面将导致二手房价格继续承压，以价换量的情况可能会持续；另一方面，二手房成交活跃度提高将带动卖一买一置换需求，若成交量持续回暖将对价格带来支撑。
　　深圳：限购优化后二手房成交量回升
　　深圳首先在5月6日对限购政策进行了优化，非户籍居民在部分区域的社保缴纳年限从3年缩短至1年，新政后一周（5.7-5.13）二手房日均成交套数较4月日均成交增长19%。
　　5月28日，深圳降低首付比例并取消房贷利率下限，5.29-6.6日均成交套数较4月日均增长5.2%，相比之前限购放松没有显著变化，但仍保持在今年以来的较高水平。相较而言，新政后新房成交没有显著变化，但可能有网签数据滞后的影响，预计6月新房成交也将逐步回暖。
　　投资建议
　　上海、广州和深圳5月末出台的楼市新政效果显现，刺激需求在短期内集中释放，特别是上海的二手房成交放量最为显著。需要注意的是，尽管新政效果在6月大概率将延续，但后续成交量能否持续回升仍需观察，只有成交量连续企稳后才能对价格进行支撑，从而扭转居民对房价下跌的预期。当前阶段建议关注融资渠道畅通、拿地能力强、土储布局合理的头部优质房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。