行业点评
　　中国地产行业-政策实施和房地产销售均展现出积极迹象，重申买入评级
　　我们看到去库存方面出现了积极进展，广州增城区政府以项目成本价收购开发商库存的方案可能为其他地方政府提供了一个参考样本。我们认为，政策优先利好的是国企及半国企背景的开发商，因为地方城投公司如果想要大规模收益，可能还需要进一步剥离其为政府融资的功能和属性成为独立的主体，以满足地方财政“收支两线”的要求。各地在517新政后积极落实了降首付、降利率等措施，从目前执行情况看，北京、上海、深圳存在进一步下调的空间。在积极政策的多重作用下，我们看到部分城市的新房和二手房市场都展现了积极的恢复迹象，517新政后的30城新房和17城二手房的日均成交量分别较之前增长了23%和21%。苏州、杭州和成都等城市表现亮眼。
　　我们基于：1）对政策对购买情绪的影响评估，2）政策大方向下潜在的一线城市政策进一步放松，3）去库存计划继续落地对销售带来的提振，以及4）统计局统计口径调整影响逐步消失等因素，将2024全年新房/二手市场销售额预估下调至同比-20%/+1%到8.2/7.1万亿人民币（前值-10%/+10%到9.3/7.8万亿），此次下调主要是为了修正年初过度乐观的态度，并没有改变我们对板块中长期积极的看法。我们认为板块内股价将继续其修复态势，短期的回撤都可能是进入市场的机会，向投资者重申“逢低买入”的建议。选股方面，我们倾向于存量市场的受益者物管公司华润万象生活（1209 HK）、保利物业（6049 HK）、滨江服务（3316 HK）和万物云（2602 HK），中介平台贝壳（BEKEUS），代建公司绿城管理（9979 HK）和开发商中具有长期持有价值的华润置地（1109 HK）。
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　　1.正如我们所料，“去库存”方面也出现积极进展，广州增城区政府计划以项目成本价格收购独立开发商的待售库存转化为安置房，金茂和万科等企业已经报名参与。我们认为：1）该举措非常积极，因为这会为其他城市在去库存的细则（如收购模式和价格）上提供参考从而加快整体去库存任务的完成进度；2）去库存计划目前可能仅利好具有国资背景的独立开发商。此前，市场认为的受益者“地方城投公司”如果想要大规模收益，可能还需要进一步剥离其作为政府融资平台的属性成为独立的主体，以满足地方财政“收支两线”的要求。
　　2.自5月17日央行发布降首付、取消全国房贷利率下限等措施以来，多地火速落实楼市新政。根据贝壳研究院的数据，2024年5月的百城首套、二套主流房贷利率分别自上月降12、26个基点至3.45%、3.90%。截至5月底，百城中超80城明确执行首套15%、二套25%的首付比例要求。只有北京、上海、深圳依然采用首套20-30%和二套30-50%的较高首付比例。考虑到政策对管理购买情绪的灵活性提高，我们认为，这些城市仍有进一步放松的可能。
　　销售：在517政策出台后，多个城市的新房和二手房交易量均出现了显著增长。根据我们跟踪的高频数据，截至6月3日，30城新房在517新政后的日均成交量较517前和年内日均分别上升了20%和23%。苏州、杭州和成都新政前后日均成交增长达37-45%。17城二手房在517新政后的日均成交量较517前和年内日均分别增长了21%和18%，其中苏州、杭州和南京的新政前后增幅达到26-46%。我们的一线城市成交套数监测显示，在2024年第22周（5月27日-6月2日），二手房销量出现了明显回暖。上海、北京、广州和深圳周内的二手房销售面积分别超过了其年内周均水平的42%、21%、10%和8%。
　　我们调整了对新房和二手房市场的销售预期以修正年初过于乐观的态度。我们对近期的政策提振销售的力度做了评估，考虑到政策大方向依然保持宽松并可能会进一步放松（如一线城市首付比例的下调和限购政策的进一步取消），去库存的继续实施对销售带来的提振以及统计局口径调整影响逐步消失等因素，我们预估全年新房/二手房住宅销售额分别同比-20%/+1%，隐含销售面积同比变化-15%/+12%，销售均价同比变化-6%/-10%。在乐观和悲观情况预测中，我们预估新房/二手房销售额同比变化-15%/+5%和-23%/-3%。
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　　中国保险行业-路演反馈：政策催化下的弹性拉涨可否持续？
　　上周我们在香港与部分机构投资人进行了保险行业的路演交流，并对二季度中资寿险股在此轮股市、债市及地产利好政策催化下的弹性修复逻辑提供配置建议。整体来看，投资人对平安（2318 HK）及友邦（1299 HK）的配置比例较高，并对此轮以长端利率底部预期企稳为驱动的反弹可持续性保持谨慎乐观的态度。根据资金的配置属性，投资人对板块及个股关注的逻辑包括: 1）股息率的角度，人保集团（1339 HK）/中国财险（2328 HK）关注度较高；2）资产端底部预期边际改善带动股价反弹的角度，太保（2601 HK）/太平（966 HK）/平安（2318 HK）的上行空间更受关注。二季度我们推荐“攻守兼备”策略，资产端弹性修复看好中国太保（2601 HK，买入，目标价