核心观点
　　广州资产拟使用不超过55650万元自有资金，通过港股通在二级市场买入越秀地产港股股票，期限为12个月，累计买入股票不超过越秀地产总股本的2%。越秀地产与广州资产同为越秀集团控股的公司，本次入股，可提高集团内协同效应，共同探索“不良+房地产”业务布局，充分挖掘房地产行业市场机遇。2024年5月份公司实现全口径销售额100亿元，同比下降18.9%，环比提升20.7%，在5月份系列政策的利好下，公司销售边际改善显著。截至2023年末，公司在广州拥有土地储备980万方，占比38.2%，2024年以来广州利好政策频出，公司销售有望受益于广州市场的复苏。
　　事件
　　广州资产拟使用不超过55650万元自有资金，通过港股通在二级市场买入越秀地产港股股票，期限为12个月，累计买入股票不超过越秀地产总股本的2%。
　　简评
　　广州资产通过二级市场增持越秀地产，共同探索“不良+房地产”业务布局。广州资产拟使用不超过55650万元自有资金，通过港股通在二级市场买入越秀地产港股股票，期限为12个月，累计买入股票不超过越秀地产总股本的2%。广州资产是广东省内首个全牌照地方资产管理公司，以不良资产管理为主业，深耕大湾区，化解地方金融风险。越秀地产与广州资产同为越秀集团控股的公司，本次入股，可提高集团内协同效应，共同探索“不良+房地产”业务布局，充分挖掘房地产行业市场机遇。
　　销售边际改善显著，积极拿地补充土储。根据克而瑞的统计，2024年5月份公司实现全口径销售额100亿元，同比下降18.9%，环比提升20.7%，在5月份系列政策的利好下，公司销售边际改善显著。2024年1-5月公司实现全口径销售额400亿元，同比下降42.4%，同期百强房企销售额同比下降46.0%，公司销售情况优于大势。根据克而瑞统计，2024年1-5月公司拿地金额96.6亿元，新增货值218亿元，拿地强度24.1%，公司积极拿地补充土储。
　　广州政策频出，销售有望复苏。2024年1月，广州取消120平米以上住宅限购，此后支持性政策持续推出，包括取消限售，下调首套、二套首付比例至15%、25%，取消利率下限等。今年前5月广州市新房累计成交228万方，同比下滑37.2%，5月新房成交56万方，同比下滑28.7%，今年前4月二手房累计成交404万方，同比下滑23.4%，4月二手房成交116万方，同比下滑5.7%，随着政策的持续出台，广州销售有望复苏。截至2023年末，公司在广州拥有土地储备980万方，占比38.2%，公司销售有望受益于广州市场的复苏。
　　维持买入评级和目标价13.84港元不变。我们预测2024-2026年公司核心EPS分别为0.90/0.95/1.02元，维持买入评级和目标价13.84港元不变。
　　风险提示：1）业绩方面，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会持续在业绩中体现。2）经营方面，当前市场复苏的持续性有待检验，公司始终保持较高的拿地强度，如果市场再次下行，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩，并对现金流造成压力。3）公司TOD模式的全国化拓展，可能受到各地市场较高竞争壁垒的影响而受阻，且当前部分城市地铁建设放缓，可能对公司项目拓展产生一定影响。4）公司供股完成后总股本增加，短期内EPS将被稀释。