摘要：越秀地产公布2023年年报，2023年公司实现主营业务营业收入802.2亿元，同比增长10.8%；归母净利润31.9亿元，同比下降19.4%；核心净利润34.9亿元，同比下降17.5%。2023年派息每股0.347元人民币，派息比例为40%，与去年持平。
　　营收规模稳步增长，在结算利润率下滑、投资物业重估价值下跌的影响下，业绩同比负增长。2023年公司主营业务营业收入同比增长10.8%，主要是因为房地产开发业务竣工结算规模增长，2023年公司竣工面积同比大幅增长37.9%。2023年公司归母净利润同比下降19.4%，主要是因为：1）结算利润率下滑，2023年公司毛利率为15.3%，同比下滑5.1个百分点。2）其他经营净亏损13.48亿元（2022年为净收益2.11亿元），主要包括投资物业2023年重估净跌值15.02亿元（主要包括广州萝岗项目及陈头岗项目的自持物业因纳入保障性租赁住房用途，2023年分别录得重估跌值约5.4、8.3亿元；武汉国际金融汇受市场环境影响，2023年重估净跌值约1.4亿元）。剔除净汇兑损益和持续持有投资物业公允值变动及相关税项等影响后，核心净利润同比下降17.5%。2023年公司净利率、归母净利润率、核心净利润率分别为5.7%、4.0%、4.4%，同比分别下降2.8、1.5、1.5个百分点。受利润率下降的影响，公司ROE同比下降2.6个百分点至5.7%。不过，公司注重费用管控，2023年三费率为6.1%，同比下降0.4个百分点。其中财务费用为6.7亿元，同比减少26.6%，主要是由于公司供股募集港币资金83.1亿元，公司外币敞口由净外币负债转为净外币资产，在人民币贬值的情况下，汇兑收益约1.8亿元，2022年为汇兑亏损约1.8亿元，同比减少财务费用3.6亿元。截至2023年末，公司预收款项合计为877亿元，同比增长17.7%，预收款项/营业收入的比例为1.09X，同比提升0.06X。
　　公司财务稳健、现金充裕，紧抓销售回款的同时，融资畅通，融资成本处于行业较低水平。1）在手资金充裕，截至2023年末，公司货币资金293亿元，同比增长34.0%。一方面，公司全力促销售回款，2023年销售回款率达83%，实现了经营性现金净流入，另一方面，多元化拓展融资渠道。2）公司境内外融资渠道畅通多元，债务结构和资金成本持续优化。2023年公司加权融资成本3.82%，同比下降34BP，年末融资成本进一步降至3.63%。2023年境内成功发行公司债券69亿元，加权平均利率3.37%，境外发行自贸区债34亿元，加权平均利率3.92%，境外发行首单12.1亿元点心债，票面利率为4%。截至2023年末，公司有息负债1043.7亿元，同比增长14.2%，其中一年内到期的有息负债占比22.0%，维持低位；年末公司剔除预收账款的资产负债率67.4%，同比下降1.4个百分点；净负债率73.5%，同比下降8.6个百分点；现金短债比为1.27X，同比提升0.11X，“三道红线”持续保持绿档。
　　公司抓住窗口期完成供股。随着供股资金的补充，公司有望加大核心区域拿地力度。2023年6月公司完成供股融资，按每100股供股30股，供股价每股9元，供股9.29亿股，供股数占已发行股份总数约30%，及供股后股份总数约23.08%，募资净额约为83亿港元，供股获1.15倍超额认购。募资完成后，母公司越秀集团持股比例由39.78%上升至43.39%，第二大股东广州地铁集团持股比例为19.90%，保持不变。公司称拟将所得款项净额用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。
　　公司超额完成2023年销售目标，保持大湾区、广州领先地位的同时，在上海、北京取得突破。2023年公司实现销售额1420.3亿元，同比增长13.6%，销售排名第12名，较2022年提升了4名，完成了全年销售目标（1320亿元）的107.6%；销售面积445.1万平，同比增长7.5%；销售均价31911元/平，同比增长5.7%。公司持续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位，2023年大湾区实现销售金额716.0亿元，同比增长20.0%，占公司销售金额的50.4%，其中在广州实现销售金额613.2亿元，同比增长15.3%，约占公司整体销售额的43.2%，连续三年蝉联广州销售第一，市占率高达17.2%。公司在其他区域的市场地位也持续提升。公司战略深耕上海、北京取得明显成效，2023年分别实现销售额135.2、79.3亿元。2024年1-2月销售金额103.6亿元，同比下降54.1%，销售面积37.4万平，同比下降41.8%，销售均价27740元/平，同比下降21.1%。根据公司业绩会，公司可售资源2700亿元，去化率目标为55%，2024年销售目标为1470亿元，同比预计增长3.5%。
　　非公开市场拿地优势突出，拿地聚焦核心一二线城市。2023年公司通过“6+1”多元化增储模式于11个城市（北京、上海、广州、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、青岛、成都、西安）新增28幅土地，共新增土地储备491万平，同比下降29.4%，全部位于一线和重点二线城市。其中在北京共获取三幅优质地块，新增土储43万平，在上海获取三幅优质地块，新增土储15万平，并于上海获得了首个城市更新项目。根据克而瑞，2023年公司拿地金额453亿元，同比下降13.7%，拿地强度31.9%，同比下降10个百分点。2023年公司通过招拍挂、TOD、国企合作、