本文聚焦：
　　土地储备是什么？
　　土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。
　　土地储备的主体是土地储备机构，土地储备机构应为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。
　　土地储备的对象包括：1）依法收回的国有土地；2）收购的土地；3）行使优先购买权取得的土地；4）已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；5）其他依法取得的土地。
　　土地储备的流程主要包括征购、储备/前期开发、供应3个环节：1）征购：根据土地储备计划进行征购。2）储备/前期开发：按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。3）供应：根据土地供应计划采用土地招标、拍卖、挂牌的方式出让。
　　土地储备制度的建设历程
　　关于土地储备的融资渠道，监管历程如何？
　　第一阶段：土地储备贷款（2001-2012年）
　　2001年，《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）提出“金融机构要依法提供信贷支持”。
　　第二阶段：不得举借土地储备贷款，转向土地储备专项债（2016-2019年）
　　2016年，《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）提出“各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款”。
　　2017年，《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预[2017]62号）明确地方政府可采取发行土地储备专项债券的方式为土地储备举借债务。
　　第三阶段：土地储备专项债被叫停（2019年9月以来）
　　2019年9月，国务院常务会议提出“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目”。
　　征求意见稿，有什么区别？
　　2024年5月21日，自然资源部发布《土地储备管理办法》（征求意见稿），对2018年发布的《土地储备管理办法》（国土资规[2017]17号）进行修订。
　　关于本次征求意见稿，市场关注到其仍保留了土地储备专项债的相关内容。2019年9月国务院常务会议明确“专项债资金不得用于土地储备”后，至今无土地储备专项债发行，此次征求意见稿保留土地储备专项债的相关表述，市场较为关注是否会有重启土储专项债的可能性。
　　结合近期地产重磅政策密集出台，聚焦保交房和去库存，当前地方财政承压的背景下，土地储备资金是链条的关键环节，若土储专项债能重启，将形成关键性补充。但另一方面，2024年专项债投向新增了城中村改造，且城中村改造专项借款亦在推进，与土储专项债的用途有部分重叠，因而具体的政策走向还有待进一步期待观察。
　　风险提示：部分数据缺失所导致的偏差；政策调整超预期；宏观经济、地方政府债务压力。