报告摘要
　　一、利润端：营收同比改善，利润降幅收窄，央国企龙头表现优。
　　2023年40家样本发债房企营业收入3.09万亿元，同比增长2.3%，营收整体同比改善，央国企龙头表现较优。样本发债房企实现归母净利润合计1028.43亿元，同比下降27.6%，降幅收窄，毛利率为19.02%，较2022年同比下降1.47个百分点，延续下降态势，盈利空间进一步压缩。
　　二、现金流量端：房企重视现金流安全性，投资支出降低。
　　2023年40家样本发债房企的经营性现金流净额4240.72亿元，较22年同比增长192.5%，其中有31家房企经营性现金流实现增长，房企对现金流重视程度提升，经营性净现金流显著改善，投资性现金流净流出共计1620.63亿元，较22年减少了23.25%，投资支出降低，筹资性现金净流出约3749.63亿元，较22年同比增加288.62%，房地产行业整体融资环境收紧，地方国企龙头筹资性现金净流出规模及增幅相对较小。
　　三、负债端：融资成本下行，短期债务压力仍存。
　　2023年末40家样本发债房企剔除预收账款的资产负债率为68.36%，较2022年下降了0.69个百分点，净负债率为96.29%，同比2022年上升了0.59个百分点，现金短债比从1.81降至1.50，仍存一定短期债务压力。综合融资成本较2022年下降29个百分点至4.33%，普通地方企业和民企相对较高。
　　四、销售端：销售金额同比下滑，央国企表现较优。
　　2023年36家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较22年同比下降6.4%至38726亿元，其中15家房企的销售额实现正增长。权益销售比大部分在60%以上。
　　五、投资建议：
　　2023年发债房企延续毛利率下行，业绩承压的态势，近期各城市房地产调控政策仍在陆续落地，多地推出住房“以旧换新”政策，有助于释放置换需求，消化存量房屋，23年中央提出“三大工程”落地提速，部分房企也在积极探索相关业务机会。我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企销售、融资情况较好，债务健康，经营性现金流持续改善，具备相对竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。
　　六、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用事件违约风险；房地产调控政策落地进程不及预期